存量房贷利率降了，股市涨了，还要提前还房贷吗？

最近几天，好消息不断呀！

一边是存量房贷利率下调，另一边是股票基金涨了好大一波~

网上有人调侃：真是久旱逢甘霖啊，感觉自己又行了。

不过，在开心之余，很多人又开始纠结了：

既然房贷利率降了，投资收益又有了起色，自己手里的闲钱是提前还房贷还是买理财呢？

我们下面就来聊聊这个话题。

一、存量房贷利率降了，还要提前还贷吗？

昨晚，出了个重磅消息：

10月31号前，存量房贷利率统一调整为不低于LPR-30BP，但不能低于新发房贷利率的下限。

简单来说，就是统一调整为LPR-30BP。

（来源：《关于批量调整存量房贷利率的倡议》）

今天一大早，国有六大行发布公告，在10月12号前会出细则。到时银行会批量进行调整，不用我们自己去申请。

调整后，具体能省多少钱呢？

举个例子，100万贷款，30年等额本息还款，调整前的利率为LPR+55BP，也就是4.4%，月供5008元，调整后的利率为LPR-30BP，即3.55%，月供变成了4518元，每月少还489元。

那还有必要提前还贷吗？

最根本要看你的投资能力如何？投资收益能不能覆盖掉房贷利率。毕竟现在的银行5年期定存利息才不到2%，银行理财也不保本了。

如果你的投资收益率能到5%，超过房贷利率，可以不用提前还，否则还是建议提前还。

因为大家的贷款方式不一样，有的是纯商贷，有的是公积金贷，或者组合贷，下面我们从这3种情况来具体说说：

1、如果是纯商贷

虽然最近两年LPR多次下调，但大多数房奴的房贷利率还有4.2%左右。

那提前还能少多少利息呢？

假设小李在2022年9月，按4.9%利率贷款100万买房，贷30年，等额本息月供5307元，累计要还191万。

现在手里有20万，提前还贷的话，能少多少利息？

上面算的是商业贷，提前还贷的效果，还是挺立竿见影的。

2、如果是公积金贷

目前，公积金首套5年以上房贷利率为2.85%。

而今年新发首套房商业贷款利率，很多都降到了3.2%左右，某些城市某些银行甚至到了2字头，比如广州。

这个势头不排除会蔓延到其他城市，甚至利率还可能会继续降。

这样看来，公积金贷已经没太大优势，所以后面很大概率也会下调，那就是在2.85%以下。

这个利率，想要通过其他投资理财来覆盖，对于很多人来说并不难，现在一些低风险的理财产品也有2.5%左右。

另外，自己的公积金也能覆盖掉每月的房贷的话，可以不用提前还。

最后，说下组合贷，就是商业贷和公积金贷的组合使用。

逻辑跟前面说的是一样的，如果有闲钱，建议先还商业贷部分，公积金贷部分可以不急。

二、提前还贷，越往后越不划算？

网上有很多这样的言论：

到底什么节点去还最划算呢？大家可以看这个表：

无论是等额本息，还是等额本金，还了1年，还是10年、20年，再去提前还贷，都能节省不少利息。

因为前面还的基本是本金，越早还，省的利息越多。后面相应会变少，但也是“赚”的。

另外，绝大多数人的房贷利率太高，提前还相当于有一笔这么高收益的理财，这是其他理财产品都无法做到的。

所以，不存在提前还款的最佳时间点，只要自己有闲钱，提前还都是划算的。

那选择哪种提前还款方式呢？

如果你的家庭收入稳定，每月月供没啥压力，就可以选择缩短期限，月供不变。

这样节省的利息最多，只是前期还款压力比较大。

要是你每个月的房贷有压力，现金流不确定，可以选减少月供，还款期限不变。

虽然节省的利息没那么多，但能马上缓解当下的经济压力。

虽然缩短还款年限节省的利息更多，但长期来看，两种还款方式最终的IRR相差不大，并且接近房贷利率。

现在网上有很多计算提前还贷的小工具，大家可以去看看自身情况再做决定。

三、手里有一笔闲钱，有收益更高的产品买吗？

前面说了这么多，再跟大家强调一句：提前还贷是目前非常划算的投资方式。

因为现在的低风险投资，收益低得离谱。

拿5年期定存来说，收益率已经跌到1.8%，5年期国债也只有2.3%左右，还抢不到。

几天前，国家也说了后续利率还会大幅下降。

如果是公积金贷，公积金账户里的钱能覆盖每月的房贷，手里也有一笔闲钱；

或者是还了房贷手里还有一部分钱，10年内不会用到，想拿来增值；

我们建议可以去买一份分红险。

现在是一个很好的时机，因为在10月之前，分红险的预定利率还有2.5%，10月开始就只有2%了。

这类产品由两部分收益组成，分别是保证收益，写进合同，是一定能拿到的，能达到2.3%左右。

另一部分是分红收益，长期预期收益率有机会超过3.5%，不过分多分少有不确定性。

拿40岁女性，一次性投入100万为例，分红险与定存的收益差距简直天壤之别：

10年之后，光是分红险的保底收益，就比1.8%的5年定存收益高。并且时间越长，拉开的差距越大。

长期来看，如果加上预期分红，能拉开好几倍的差距。

重点是，分红险的保底收益是长期锁定的，该给多少就给多少，不会因为市场环境而变化；但是定存的利率未来大概率会不断下降。

所以现阶段分红险是非常值得考虑的。

以“40岁女性，每年交4万交5年买悦享盈佳”为例，给大家看看收益演示：

这款产品的投保门槛比较低，最低年交5000块就能买。

交完保费后，第8年就能超过投入的钱，75岁增值翻倍。

到80岁时，光保证部分的收益率就有2.21%；加上分红，有机会达到3.6%。跟存款拉开的差距，可不是一般的大。

越往后，收益就越高。

四、写在最后

虽然提前还贷能节省很多利息，但是要不要还，怎么还，以及还多少，大家一定要根据自己的收入、未来的现金流，投资能力等多方面去综合考量。

毕竟现在大环境很差，现金流才是王道。

万一被优化了，或者家里突然急用钱，要保证能有足够的周转资金。

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