太原住房公积金如何‘商转公’办理常见问题解答

3月2日讯：近段时间，不少人咨询了关于“太原市住房公积金如何‘商转公’”的问题。“商转公”，即商业银行贷款转公积金贷款的简称，由于公积金贷款利率较低，借款人可以降低月还款额。

但是在办理这项业务过程中，有不少细节是缴存职工首次操作时所不熟知的。例如贷款额度不够怎么解决？共同还款人必须是夫妻吗？自然人担保是否在还完贷款前不能申请公积金贷款买房？

如果不提前“吃透”这些政策，会导致办理“卡壳”。不仅月还款的金额省不了，还会造成很多麻烦——

A “商转公”贷款额度不够咋办？

案例：

太原市民李先生在2014年购买了万柏林区某知名楼盘一套97平方米的商品房，首次申请贷款时使用了商业贷款。房子总价为73.72万元，首付三成，总贷款额为51.6万元，贷款期限为30年。还了两年商业贷款后，总欠款还剩43万多元。今年，李先生想办理“商转公”贷款，进一步降低月还款额。当办理手续的资料都齐全后，李先生在公积金分理处“卡壳”了。

李先生说：“由于2015年单位效益不好，所以工资水平不如前两年高。公积金分理处核算出此次‘商转公’贷款只能放款30多万元，而我欠商业银行还有40多万元。”

李先生咨询本报：“这种情况下不能办理‘商转公’贷款，能不能有什么变通方式？例如可不可以‘组合贷’，即公积金贷30多万元，商业银行再贷10万元？”

解答：

对此，记者采访了太原市住房公积金管理中心相关负责人，被告知李先生的情况不可以办理“组合贷”。

个人住房组合贷款，简称“组合贷”，是指缴存职工在购买自住住房自筹资金不足时，由太原市住房公积金管理中心运用住房公积金贷款，商业银行运用信贷资金，向同一借款申请人同时发放的用于购买同一套自住住房的个人住房贷款。个人住房组合贷款中住房公积金贷款的额度不得超过太原市住房公积金个人贷款的额度限额，商业性贷款额度不得超过商业性贷款有关个人住房贷款的额度规定。

太原住房公积金管理中心确实推出了 “组合贷”业务，方便职工可通过公积金、商业贷款组合的方式贷款买房。但这一业务只能在购房时首次申请贷款时办理，在“商转公”业务时不能使用。

“李先生可以将超出放款额度的10万元商业贷款还清，余额再转为‘商转公’贷款。”相关负责人解释。

B 找共同还款人需承担什么风险？

案例：

在太原工作、定居的长治人张女士目前单身，为方便父母来太原小住，她决定独自贷款买房。张女士说：“我一人申请公积金贷款，额度只有20多万元。我在太原有一个远房表妹，她愿意做我的共同还款人来提高贷款额度。请问，这么做我有什么风险吗？”

解答：

“共同还款人”和借款人一样，需要其具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力。

在办理住房公积金贷款时，共同还款人需要提供身份证和收入证明。

太原中伦文德律师事务所律师李宁提醒：“这么做虽然不违反政策规定，但这么做有一定风险。张女士应与其远房表妹有书面协议，约定其表妹将来不拥有房屋的所有权。同时，如果张女士不能按时还本付息，公积金中心有权向共同还款人追偿。”

C 自然担保人能否更换？

案例：

微信“戎姐看房”粉丝“朵颐”咨询道：“当初办理公积金贷款时，有两个自然人为我担保。现在我贷款还没还完，其中一个自然人想用公积金买房。这名自然担保人能够更换吗？”

解答：

太原市住房公积金提供“自然人担保”的担保方式，共有“自然人阶段性保证加房产抵押”和“自然人联保加住房公积金质押”两种方式。第一种方式在办理了房产抵押手续后，可以解除自然人担保，做过担保的自然人便可以申请提取、使用公积金了，也可以进行公积金贷款买房；第二种情况下，不可以解除自然人担保，担保的自然人在贷款还清之前不能使用公积金。

自然人阶段性保证加房产抵押，是指借款人在所购住房未办理房产抵押登记手续前，可由两名或两名以上住房公积金缴存人提供阶段性保证；房产证抵押手续一经办妥后，解除保证人的阶段性保证。采用自然人阶段性保证加房产抵押，各保证人须签订《自然人阶段性保证加房产抵押保证书》。

需要注意的是，保证人至少有一名须为行政事业单位或国有大中型企业在职职工，其他保证人为其它类型单位的，保证人及其单位必须在中心信息系统内连续足额缴存三年以上。保证人的住房公积金在太原市住房公积金管理中心信息系统内正常缴存；在保证期间各保证人自愿冻结其住房公积金账户；各保证人住房公积金缴存余额合计不得低于借款人借款总额的10%；各保证人预计剩余缴存年限不得少于5年。

而自然人联保加住房公积金质押，是指保证人须为借款人提供全程连带责任保证；保证人为行政事业单位或国有大中型企业在职职工；保证人的住房公积金在中心信息系统内正常缴存。借款人（含配偶）和保证人的住房公积金账户自愿申请冻结并质押。采用自然人联保加住房公积金质押保证方式，保证人须签订《自然人联保加住房公积金质押保证书》。保证人的数量不得超过2人，且至少1名保证人住房公积金预计缴存年限不短于借款人贷款年限的一半。