以房养老难倒保险精算师;不知房产该如何估价

以房养老
请先算出20年后的中国房价讨论了多年的“以房养老模式”,随着保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》的面世,终于开始获得官方的初步认可。
以房养老模式已经在很多发达的老龄化国家获得了成功,看起来是种多赢的商业模式：老年人解决了养老费用问题,在有生之年还继续有房住；保险公司在老人去世后获得房产,通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府减轻了需要承担的部分社会成本。但中国保险公司的精算师们要头疼了,太多具有中国特色的变量,是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权,以及长期房价走势。
在日本、美国、英国,土地使用权不是个问题,房产与土地一体,一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后,土地和房产产权依然存在,建筑折旧计算是最简单的数学题。但在中国,城镇土地归国家所有,房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权,商用房产甚至只有四五十年。别以为土地使用权到期还有很久,在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市,早期土地只有20年使用权,目前已经到期。
国家统计局根据“六普”详细汇总资料计算,中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁,比10年前提高了3.43岁。其中,男性人口平均预期寿命为72.38岁,女性为77.37岁。假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同,保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据,卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁,以此预估,女性要达到80岁左右。这不是一个可望而不可即的寿命,日本2010年人均寿命已经达到83岁,女性86岁！以此计算,如果客户都是退休开始签订合同,保险公司平均要20年之后才能拿到房产。
从今年开始计算,第一批合同将于2034年左右到期。目前中国城市老年人拥有的房产大多是八九十年代的老公房,土地使用权如果平均从1990年开始计算,平均2060年到期。这样的老公房到2034年,建筑寿命已经几乎为零了,土地还剩26年使用权。所以土地使用权的问题,将成为精算师们第一个要面临的问题。在《物权法》出台之前,土地到期由政府无偿收回,房屋建筑价值归零。
2007年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这让房屋所有者可以暂时放下心来,但问题接踵而来：自动续期是有偿还是无偿？法律制定过程中,各方争议非常大,所以最后搁置争议,不做明确规定,将这个难题留了下来。这就让保险公司犯难了：到手之后的房产到底如何估价？第二个难题是中国房价的长期走势。2014年中国房价会怎么样？这不是一个精算师群体可以计算出来的难题。
从正面来看,中国经济增速虽然放缓,但仍可长期维持在5%~8%的区间,这个时间段也许还会长达20年；城镇化还在加速,还有数亿农民会进城,已经进城但没有真正城市化的数亿农民工也需要住房。
从负面来看,中国房地产绑架的资源已经让全社会负担沉重,三四线城市的房产泡沫已经显现；中国宏观经济现有模式难以为继,真正转型还未到来。20年后房价会怎么样？谁也不敢现在就下定论。