以房养老保险好不好？四大焦点问题分析

下月起,广州与北京、上海、武汉四城市将开始试点“以房养老”保险。年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,可以投保反向抵押养老保险。记者昨日采访房地产业界人士、保险业专家和市民了解到,广州在试点“以房养老”上相对有一定优势,但市民对“以房养老”仍疑问多于兴趣。中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为,由于中国楼市房价波动较大,其风险要由保险公司承担,所以在评估了风险后,每月给到老人的养老金预计相对会少。反向抵押养老保险作为一种养老险,有市场但预计不太大,市民要慎重选择。焦点1：目标人群或为中产以上家庭老人在保险版“以房养老”试点前,市场上已经有银行版的“以房养老”产品,但参与者寥寥。广州市房地产专家吴定金认为,金融机构需要评估房子的价值,看是否可作为以房养老的产品,真正需要“以房养老”的人可能无法入围。虽然现在广州市内不少老人都有房子,但这批房子是楼龄较高的房改房。按照现在的按揭政策,超过20年楼龄的砖混结构房子就无法按揭。那这批房源是否会被看中并批准作为反向抵押养老保险的产品,是个未知数,但往往就是这批房源的业主需要钱来养老。宋世斌认为,反向抵押养老保险,适合有自己房子且与子孙辈关系明晰的老人,未来小孩子也不需要这所房子。而且老人不会急需要抵押房子去贷款用钱,进行投保只是为了更好生活,是对财富进行不同的处置。要符合这样的条件,至少会是中产以上家庭的老人。总的来说,
“倒按揭”方式以房养老市场不会太大,事实上在发达国家这块的市场占比也并不大。焦点2：养老金相对少且无法随房价涨跌“每月可以领多少养老金、养老金是否可以挂钩房价进行调整？比如,房价涨了养老金就多,房价跌了养老金就少？”关于养老金的领取,市民还有很多疑问。
宋世斌分析,在“以房养老”中对于房价的波动如何处理是有较大分歧的。但首先,房价波动的风险肯定不是由投保人承担的,所以市民不会有太大风险；保险公司会承担波动的风险,但正因为它要承担风险,所以在评估了风险后,每月给到老人的养老金预计相对会少。有种观点认为,房价的上升期最快将在10年后结束。基于这样的风险预期,保险公司在制定规则给予月养老金时,确实可能会比市民预期的偏低。宋世斌还认为,保险公司一般会在评估房产风险和收益完毕后,就给投保的老人定额的月生活费,不会再随便进行调整。目前中国的房价波动比较大,如果挂钩市场房价去调整生活费,是有很大成本的。
此外,很多时候二手房市场还涉及到有价无市的问题,最终卖出价可能并没有市场叫价那么高,那么就此去调整生活费风险也比较大。且每次调整还要进行评估和重新计算,相当费时费力。
焦点3：赎回或结算收益会损失部分房价不少网友提出,如果老人投保后,仅领取了一年的生活费就过世了,那么其房产收益要怎样进行计算？宋世斌释疑道,这种情况跟老人领取了很多年的生活费过世,对房产的处理是同种方式,即在老人过世后就开始进行结算。结算处理房子时,需要重新进行房价评估,如果是评估出来房价涨了,那么再按规定进行收益分配。对于保险公司来说,评估价与实际市场价之间也有可能存在差距,房子有多大的收益在没有正式转让成交前,都是不明确的,存在风险。“以房养老”保险产品结算收益的计算,预计不会是简单地将结算时评估总价