福州个人合作建房与保险公司合作

福州《个人合作建房(福州)讨论稿》昨面世,减小操作风险等条款颇具亮点；但有专家认为,该章程还不具备操作性,经过近1个月的等待,福州个人合作建房组织昨日向外界公布了他们制定的首份《个人合作建房(福州)讨论稿》(以下简称《讨论稿》)。同时,福州个人合作建房探讨网也于昨日正式开通。网站内分设法律咨询、银行信托、成本探讨、规避风险以及政策研究和市场调查等内容,有意参加合作建房的成员可以在该网站上进行广泛的讨论。据福州个人合作建房发起者潘攀表示,随着《讨论稿》的公布,福州个人合作建房又朝前迈出了实质性的一步。
条款体现福州特色
操作全程使用实名制、房子10年内不得出租或出售、引入保险公司减小操作风险等条款首次写入章程。潘攀介绍说,此次向外界公布的《讨论稿》在制定过程中主要参考了深圳、郑州等国内其他城市合作建房的章程条文,其中包括成立“合作建房合作社”、银行验资、竞拍土地、委托建筑公司等程序条款。“但一些条款还是充分体现了福州模式的特色。”潘攀说。比如在《讨论稿》中注明,操作的全过程都需要使用实名制；为规避炒房者,规定房子必须保持10年不得出租或出售等。
引人注目的是,《讨论稿》引入了保险公司的概念,通过投保以尽可能地减小操作风险。“特别是银行资金监管这个过程,由于此前杭州在此环节曾出现银行撤资现象,更凸显保险的重要性。”另外《讨论稿》对合作过程中出现的成员违约现象也进行了特别注明。条款规定,违约会员视为退出该项目,并应承担已缴纳资金的10%的违约金。其中,3%归该项目的参加合作人员所有,7%外捐福利公益事业。“福州章程还规定,如果合作建房一旦成功,建成之后合作实体将自动解散,所有业务转交业主委员会负责。这杜绝了个人合作建房组织变成另一个开发商的可能性。”潘攀说。成员内部异议仍存限制加入条款、违约金是否收取、义工工作服务的定性等问题都在成员中引起较大的争议虽然《讨论稿》已经面世,但部分条款仍在成员间存在较大的争议。“其中最大的争论在于成员的限制性条款”潘攀透露。据称,此前曾有成员强烈要求杜绝炒房者的参与,但是经过成员讨论之后决定“联合一切可以联合的力量”。
在《讨论稿》上,记者发现,限制加入的条款已经被取消,取而代之的是“有正当职业或有稳定经营收入者、具有完全的民事行为能力、承认并自愿签署本章程,接受本章程的约束”。一位接近福州个人合作建房组织的人士介绍说,由于存在“房子10年内不得出租或出售”的条款,已经从理论上杜绝了炒房者的参与。该人士还透露,“有关违约金是否收取”也是成员间争论较多的问题。部分成员认为没有明确建房成功之前不应该收取违约金,但是最终绝大多数成员认为为起到法律强制作用,违约金必须收取。
另外,记者还获悉,对于义工工作服务的定性问题,成员意见也不统一。义工如何从事工作、应该获得的优惠条件、在整个过程中的分工以及不同级别义工对信息的了解程度都引起了成员的激烈讨论。融资还需政府监管在阅读完《讨论稿》之后,福州大学房地产研究所王阿忠博士介绍说,房地产开发涉及到很严肃的融资问题。只要是融资就需要相关部门介入监管。“民间自发的融资如果控制不好,最终很可能演变成社会集资行为,那将是违法的行为。”王阿忠说。“因此,资金该如何监管在章程里是一条非常重要的条款,但是很遗憾《讨论稿》没有涉及。”
福建博世律师事务所黄津钟律师则认为,《讨论稿》的法律基础不扎实。“《讨论稿》是否具有法律效应,是基于一个主体而言建立的。但《讨论稿》中所注明的这个实体的性质是一个个人组织。这样的个人组织政府是否认可,《讨论稿》并未涉及。如果政府不认可,那么也意味着这份《讨论稿》实际上不受法律约束。”黄津钟表示。
不过,广西大学法学院副教授柳福东认为,个人合作建房属于合伙组织行为,大家一起出资,共同承担风险,跟私人建房一样,在法律上没有禁止。“根据法律‘非禁即入’的原则,个人合作建房应该有发展的权利。”他还表示,由于个人合作建房目前还不成熟,因而合作建房在各环节的推进中有一定的法规风险。