全国19城市过半商业面积过剩深圳尚未有风险

日前,同策咨询研究部发布《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》（以下简称“研究报告”）。研究报告指出,35个大中城市人均商业面积来看,19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态,已经占据35个大中城市半数以上。同策咨询研究部数据显示,从国内来看,如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米,也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象,而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。
比如银川、呼和浩特、沈阳成为35大中城市人均商业面积已在4平方米以上,成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外,天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前,19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态,已经占据35个大中城市半数以上。而就北、上、广、深等一线城市来看,由于其常住人口数量庞大,商业地产市场需求也相当强劲,至今为止,总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。
但是,一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远,从这个角度来看,即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险,也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。从上述分析结果来看,城市人口多,产业经济基础强,对于商业地产具有强大的人口和经济支撑,并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市,比如北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市。而对于城市人口较多,产业经济强,对于商业地产具有强大的人口和经济支撑,但商业地产供给过度,短期市场压力较大的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市,比如天津、重庆、成都等。对于城市人口相对较少,经济基础较为薄弱,但商业地产供需较为平衡的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市,而这类城市还不在少数,并且大多数位于中西部地区。比如南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐。对于城市人口相对较少,经济基础也较为薄弱,商业地产供给过度的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市。比如合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市。
总之,从研究报告分析来看,企业或金融机构等市场主体投资商业地产,应该谨慎为之,不可盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景下,企业融资成本高,资金面普遍紧张,商业地产的投资、开发风险更大,如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持,开发企业极有可能在这一轮市场发展过程中陷入僵局。