杭州公积金房贷“断供”，第一案开庭

原标题：杭州公积金房贷
第一案开庭富阳两夫妻,用预登记房产抵押,办了公积金贷款现因欠债房子被司法拍卖,是优先还其他债务？还是优先还公积金贷款？
昨天,杭州住房公积金管理中心富阳分中心,将当地一对夫妻,告上了法院。官司的原因是,这对夫妻断供了,并且他们用公积金贷款买的房子,因其他债务纠纷已被法院查封,并准备拍卖。这是富阳乃至杭州,公积金房贷类断供第一案。审理此案的法官表示,被告夫妻抵押的房产只做了预登记。
对预登记的房产,公积金管理中心是否有优先受偿的权利,在司法实践和理论层面都有一定争议,法院将谨慎处理。公积金贷款40万,夫妻买下富阳高档被告上法院的夫妻为秦某和钱某,都有稳定体面的工作。丈夫秦某四十多岁,在银行上班,妻子钱某就职于一家汽运公司,二人都有公积金。
2010年6月13日,他们在当地比较高档的复城国际公寓,买了一套房子,款为386654元。随后,以妻子钱某名义申请的公积金按揭抵押贷款也获得批准,总额40万元,借期25年。公积金贷款合同约定：钱某和秦某自愿将房产抵押给公积金管理中心用于偿还贷款本息的抵押物,在违约需要处理抵押物（房产）时,愿意自找住房或接受公积金管理中心其他方式安置直至强制执行。抵押物的担保范围包括公积金贷款本息,罚息及贷款人实现债权和抵押权所产生的评估、拍卖、诉讼、执行等费用。作为房产共有权人,秦某也对贷款出具同意抵押声明书。7月16日,公积金管理中心将40万元打给了开发商。
断供一个月,被公积金管理中心告上法院根据公积金管理中心的说法,一开始,两夫妻都能按时还贷,但从今年6月21日开始,这套房子 断供 了。7月20日,钱某共欠利息2665.02元（含罚息）、已支付保费353333.45元。公积金管理中心又得知,两夫妻因经济纠纷被他人起诉了,用公积金贷款购买的房产也被法院查封了,并准备拍卖。经济纠纷是因为秦某给朋友担保以及借钱给朋友,导致自己资金链断裂,目前起诉至法院的债务超过300万元。这下,公积金管理中心急了。
一旦这套房产被拍卖用于偿还其他债务,夫妻俩贷款又还不出,就会给公积金管理中心带来国有资产流失的风险。于是,公积金管理中心向富阳法院起诉,要求提前解除与夫妻俩签订的《杭州市公积金个人住房担保借款合同》,同时判令钱某提前还贷并赔偿公积金管理中心的利息损失。公积金中心要求,房子卖了先还公积金贷款昨天上午开庭时,原告全权由律师处理,被告则由丈夫秦某出庭。可能是觉得没脸见人,在庭审大多数时间里,秦某都用手遮着脸。公积金管理中心认为,双方签订的公积金按揭贷款相关合同依法有效,对双方都有法律约束力。
而钱某从今年6月开始就逾期支付本息,已经违约。并且两夫妻财务状况恶化,公积金管理中心有权要求钱某立即归还借款本息并承担本案律师费1万元。秦某作为钱某的配偶,也有共同承担债务的责任。此外,两夫妻以所购房产作为抵押,原告对该抵押房产享有优先受偿权,也就是说如果房产被拍卖,要先用于还公积金房贷。秦某也承认他和妻子还不出房贷了,但他提出,用公积金按揭贷款买到的房子,到昨天为止都没拿到 三证 ,只办了预登记。公积金管理中心是否有优先受偿权,要由法院来审查认定。
预登记,就是抵押权预告登记。是指针对预购商品房购房人以按揭方式购买商品房,并将所购商品房抵押给贷款银行（或其他金融机构、公积金管理中心）,作为偿还贷款履行担保行为进行的预告登记。此时的房子不能出房产证,只有预告登记证明。如果要办贷款,就需要用此房屋作抵押登记手续,房管部门会给抵押权人（一般是银行）一个抵押物的凭证,就是抵押权预告登记证明,用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。秦某同时提出,原告请律师花1万元让他们夫妻来承担,不合理。
法院择日宣判,将谨慎处理第一案经过一个多小时的审理,法官表示将择日对本案作出一审判决。富阳法院民三庭副庭长黄韦卿,是本案的主审法官。黄法官说,如果办理抵押登记的是 三证 齐全的房子,那么公积金管理中心（或银行）就不用打官司,根据今年1月1日起新民事诉讼法,可以直接向担保财产所在地或者担保物权登记地基层法院提出实现担保物权,也就是直接申请强制执行。但是,黄法官说,房产按揭贷款 断供 并涉及预登记房产优先受偿的案例,以往只在商业银行出现过,在司法实践和理论层面争议比较大,法院判决不一。
而公积金贷款,又涉及预登记房产的,在富阳乃至杭州都是 第一案 ,法院将谨慎处理。杭州住房公积金管理中心富阳分中心,昨天上午也派人到庭旁听。该分中心一位负责人向记者强调说,打官司讨房贷并不是因为富阳分中心缺钱,目前该分中心公积金贷款正常发放,凡按时足额缴纳公积金的个人均可申请,个人贷款最高40万元,夫妻贷款最高70万元,但公积金管理中心将加强对个人按时还款的监控。
这里有一个背景：就在上个月,杭州住房公积金管理中心公告称,预计9月推出 个人住房公积金转商业贴息贷款业务 ,同时表示由于去年以来杭州住房公积金管理中心个人住房贷款和提取业务规模持续增长,造成资金运行压力加大。说白了,就是住房公积金管理中心暂时缺钱。该负责人也坦承,个人预登记房产抵押担保办理公积金贷款,在富阳分中心存在一定比例,如果法院判决钱某、秦某胜诉,会造成类似的通过 断供 逃避还款的现象增加。