买房时需警惕;沙盘陷阱

购房者想要了解一个待建或在建楼盘,最直观的办法是去看楼盘沙盘图。那样可以清晰了解楼盘的整体情况。但是当楼盘交付时,很多购房者发现,沙盘中那些美丽的绿化、精致的小桥、超宽的楼间距,其实根本不存在。
售楼部那些沙盘背后,到底隐藏了多少行规？ 沙盘上最重要的桥不见了 俞先生的新房正在建设中,可他最近却忙着维权,起因是楼盘沙盘上的一座桥不见了 “实地看过,周边比较过,上网查过,没想到最后还是败给了沙盘。”说到房子,俞先生一脸疲惫。俞先生在去年10月份购买了城北某楼盘。当时开发商力推的是6、7、8三幢楼 “我去现场看过,说实话这批房子位置不太好,两边沿马路,户型我也不是很喜欢。”俞先生说,在售楼处看沙盘时发现,这三幢楼和二期之间有一座小桥。销售员说,通过这座桥,俞先生可以很轻松地从沿马路的房子到达环境更好一些的二期,还可以享受二期的配套,生活会非常便利 “正因为沙盘上的这一眼,我最后下了单。”俞先生说,这两天他去看小区建设进展,发现沙盘上的这座桥,在小区内部根本找不到。“如果没有这桥,这三幢房子就完全独立,内部没有配套,没有景观,如果当时没有沙盘上的那座桥,我根本不会买这样的房子。”俞先生说,自己生性谨慎,没想到最后在买房子的大事上,败给了一个沙盘 随后找到了该楼盘的售楼处,销售人员表示,这座桥属于二期规划,沙盘是一期推出前就做好的。可现在二期规划未能全部通过,有关部门不同意在河道上建造这样一座桥,“我们也正积极和有关部门协商,希望能尽量方便业主生活通行。不过目前协商不是很顺利。有可能就不造了。不过沙盘本来就是一个参考,主要还是看合同的,合同上并没有写到这座桥。” 除了俞先生,盛女士也因为楼盘沙盘,和开发商闹得不可开交。盛女士购买的房子是靠近机场的某楼盘,就要交付了。最近盛女士跑到现场一看,傻眼了 “我看沙盘的时候,外立面的颜色是红棕色,灯光一打,流光溢彩,非常奢华高雅。可现在,楼盘外立面是偏黄色的,看上去沉闷老土。原本以为是高端豪宅,现在一看,简直不敢恭维。”盛女士说,当初就是看了沙盘很满意才买的房,没想到实际出来和沙盘上的效果差了十万八千里,“开发商说,沙盘只是一个参考,合同里也没有写清楚外立面颜色,我现在想维权也找不到法律依据啊。” 沙盘制作中不为人知的行规
所谓沙盘,其实就是小区楼盘模型。现在每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘,包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘 王先生是杭州某知名沙盘制作公司总经理,旗下有100多名工人,制作楼盘沙盘10多年。杭州绿城、金地、中海、万科等大型房企的沙盘,大都由王先生的公司承包制作。
刘先生是上海某家大型模型公司的经理,专门负责制作楼盘沙盘。接手的工作从新疆到海南,几乎跑遍全中国。最近这段时间,他一直在开拓杭州市场,“杭州现在做沙盘的公司有数百家,还有不少是单枪匹马干的,像包工头一样,来活了招一批人干,做好了就散。杭州房地产开发红火,沙盘制作就竞争激烈了。”
对于沙盘内的那些猫腻,两位经理可以说是再清楚不过。他们整理了五条沙盘制作中的潜规则。
一、调低楼高、调大楼间距 “调低楼高、调大楼间距,已经是不成文的基本规矩了。”王先生说,刚开始做这行时,他还会按照实际比例操作,可每次上交都会被退回重做,改的主要是这两个问题,“现在不用开发商说,我们也会自动调整放宽楼间距了。还有小区道路,也比实际图纸放宽2厘米,由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”
二、消失的不利因素 刘先生说,沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施,就算图纸上有,他们也会主动忽视。“垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等,肯定不能出现在沙盘上。如果我把这些都做进沙盘,那开发商会直接把我们公司从合作名单上剔除。” 刘先生说,前年有一次制作沙盘时,他们为了增加生活气息,将图纸上的垃圾房做了出来,还摆放了几个小人在丢垃圾的样子。结果开发商看了,二话不说,不仅拒收了这个沙盘,还直接和他们断绝了合作关系,至今没有再合作过。
三、暧昧的距离 配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。例如王先生手头正在制作的田园板块一个楼盘沙盘,按照开发商要求,特别点出了西湖、武林门等市中心区域位置,“这些区域安放有讲究,不能离得太远,但也不能太近。最好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。” 还有学校,如果楼盘周边有学校,必须安放在楼盘最近的距离,“马路全部要缩窄,最好做成一条小道,要显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要像重点学校的样子。”王先生说,其实这个楼盘的学区根本还没有确定。
四、宽敞明亮的户型 还有一些户型沙盘,也有讲究。“做户型沙盘,窗户都会放宽些,显得窗明几净。有些户型差的,就会缩短走廊长度,放宽进深,特别是一些南北通透的套型,虽然实际上窗外是北侧房屋的通道,但我们也不能做出来,还要弄点绿化上去。” “再比如土黄色的外立面,我们会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。和水系里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。”刘先生说,盛女士看到的楼盘外观颜色,可能就是这么来的。
五、不确定的规划 “还有就是楼盘还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,我们都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。”就像俞先生遇到的情况,就是二期规划的桥还未通过审批,但是模型先做好了。开发商自然会把最理想的规划放在了沙盘之中,“最后这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。”
“沙盘陷阱”要维权最好结合其他证据 王先生说,沙盘上其实有句非常重要的话,非常小,一般隐藏在沙盘角落,“本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准” 浙江浙元律师事务所副主任张轶群律师表示,这句很小的“沙盘仅供参考”,基本是行规,除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大,比如该标的楼栋没有,或改变规划后而沙盘未重做等,否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。
按相关部门的要求,开发商使用模型时,必须注明模型或效果图等字样。开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读有效,楼盘外的则无效,也可以不涉及 张轶群律师提醒,要保护自身合法权益,就应在购房前主动、积极了解相关情况,看沙盘不如多问实际数据,多做实地考察。并尽量将预售合同内容约定得详细些,特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。
此外,购房者还可以直接到规划局查规划图,将沙盘设施与规划图一一对应,“被隐身”的公共设施也一目了然。还可以考察道路、绿化带、公园、湖泊等是否真实存在 此前北京一位张女士购房时,从沙盘看,小区外侧的裙楼是一样高的,等交房时,拐角的部分比其他地方的裙楼高了2米左右,刚好挡住了位于小区里侧的她的房子视野。原来从她家的阳台看出去,可以看到对面的广场,当时也是因为这个才买的,现在恰好被挡住了。最后张女士和开发商对簿公堂,依靠沙盘拍照、结合售房书面广告、合同等证据打赢官司。