关于小商品批发家庭如何实现换房养老两不误

年近40岁的张金保,从事的是商品批发生意,一直未有社保及任何的商业保险,面临上有70岁老母需要照顾,下有10岁小儿要养育,自己夫妇俩要养老,张先生希望有理财师帮他好好地规划下家庭财务。 文文熙今年38岁的张金保,一直在浙江义乌从事小商品批发工作,经营还算稳定,2014年税后收入达20万元。张先生目前未参加社保,他曾考虑过投保商业保险,但因体重严重超标,投保寿险与医疗险都必须加费30%以上,因此未投保任何商业保险。
太太黄女士,现年33岁,在一家民营企业担任中层管理者,税后年收入达10万元,有“三险一金”,其中住房公积金缴存比率个人与企业各5%。过去缴存的住房公积金都用来购房与还房贷。刚投保了一份保额为20万元的重大疾病保险,交费期限20年,期满可领回所交保费。 张先生父亲刚过世不久,留给张先生的母亲价值30万元的房产。母亲现年70岁,患有糖尿病。张先生需要尽快把母亲接来同住,以后每年要承担母亲的生活与医疗费用2万元。张先生与黄女士育有一子,今年10岁,就读小学。张先生希望尽快在一家医院附近购买一套四居室的大房,预算200万元。按照当地政策,首套房贷款最高不超过七成,第二套房贷款最高不超过五成,房贷年利率为5.4%,贷款期限最长20年。 家庭资产方面,有活期存款10万元,国债20万元,3年后到期,信托产品100万元,2年后到期,投入股市50万元,自用房产市值100万元,房贷余额40万元,自用汽车20万元。现金支出方面,其中日常生活年支出8万元,房贷本息年支出5万元,还有8年未还清,保费年支出1万元。 张先生的投资风险承受能力中等,最高可忍受10%的已支付保费损失。
规划需求： 1.购买一套市值200万元的四居室。 2.为张先生设计一份保险规划方案,包含所要投保险种和保额保费。3.家庭剩余资产的配置。 北京农商银行金融理财师团队：刘怡、史项超、邵宇、贾鑫金家庭财务 换房方案背景说明：按照政策及客户实际情况可知,首套房贷款最高不超过七成,第二套房贷最高不超过五成,公积金贷款利率3.5%,房贷年利率为5.4%,贷款期限最长20年,公积金贷款上限20万元。 张先生家庭具备一套自有房产,房产价值100万元,采用公积金贷款方式购买,截至2014年年底,还有40万元贷款尚未偿还。
方案一 将张先生目前已有房产变卖,扣除尚未偿还的40万元的房贷,张先生可以获得60万元。首付三成,房产首付60万元,剩余140万元采用按揭方式贷款,公积金贷款20万元,商业贷款120万元,贷款期限20年,公积金贷款每月偿还1160元,商业贷款每月偿还8187元,共计9347元。
方案二 选择购置第二套房,第二套住房首付款五成(首付款：100万元)。 由于张先生的100万元信托2年后到期,现在无法提前赎回,所以信托的100万元在购买第二套住房时无法使用。张先生家现在能够使用的包含现金、国债、股票、母亲的房产。现金10万元、国债20万元、股票50万元、房产30万元,共计110万元。
方案一与方案二比较： 第一,方案一采取换房方案,可以首付三成,享受20万元的公积金贷款的低利率,方案二由于属于购买第二套住房,首付款五成,不能够享受公积金贷款的低利率。 第二,如果采用方案二,会造成国债到期之后的损失,也会导致股票预期收益的损失。 第三,采用方案二,会造成张先生家庭近期可支配投资资金大幅度减少,不能增加张先生家庭的投资收入。
综上所述,我们认为方案一比较符合张先生家庭的基本情况,所以,我们选取方案一的换房方案。保险计划具体保险品种黄女士保险：黄女士投保20万元的重大疾病保险,每年保费10000元,支出合理。 理财规划 张先生的信托产品和国债都没有到期,近期不能够动用,不能够进行投资。张先生父亲过世,母亲身体不好,需要近期搬来与张先生共同生活,张先生父亲过世后,为张先生母亲留下一套价值30万元的房产,按照义乌当地租房水平,如果出租的话,不一定能够租出一个合理的价钱,所以采用变卖的方式较为合理。所以,张先生家庭可支配资产包含：30万元的房产,50万元的股票,现金与活期10万,共计90万元。另外换房后,原5万元本息支出取消,新房每月房贷9347元,房贷年支出112164元,新增医疗费支出2万元,张先生保费支出26000元,年支出合计248164元,年结余51836元。
杨波 1997年加入保险行业,从一名普通的保险营销人员成长为团队总监。先后获得中国理财规划师协会认证理财规划师,中意理财规划师(GCFP)资格认证。
一、家庭现状分析：张先生作为家庭的顶梁柱,未来面临子女教育、养老、健康以及风险保障、父母赡养及医疗费等多重问题,压力巨大。另外,即将要购置的200万元房产也对未来家庭财务状况有较大影响。
二、综合理财建议：
A。紧急备用金：张先生夫妇收入都较为稳定,为保证家庭生活不受影响,必须建立紧急备用金,额度为3~6个月家庭开支,以一年80000元生活支出计算,需保留2万~4万的紧急备用金,可将该笔款项放在银行活期账户,或购买货币型基金。
B。购房计划：考虑二套房首付最低50%,张先生需准备100万的首付款,建议从现有股票投资中取出50万元,活期存款中取出6万~8万元,另外将父亲留下的30万元房产变现,加上年度结余拿出10万元,累计100万作为购房首付,贷款100万元,按照等额本息还款法,每月还款4200元左右,对家庭财富负担无太大影响。另外,原来自住的100万房产可用于出租,租金用于偿还新购置房产的月供,缓解贷款压力。
C。投资调整：张先生现有投资渠道较多,收益较为均衡,风险在可承受范围内。建议国债20万元到期后转为信托产品,以增加收益；另外从每年结余中取出5万~10万元用于股票和基金投资,其中基金占比建议60%,股票占比40%,股票投资建议购买蓝筹绩优股。 考虑到未来孩子教育金的需求,建议从年度结余中取出3万~5万元用于投资基金定投,用于孩子未来教育金储备。
另外,每年提取5万元结余投入智富锁万能账户,可以在张宝宝教育阶段满足其教育金需求,一旦张先生未来生意出现资金风险或需要临时周转,该笔资金也可及时变现解燃眉之急,该账户预计中等收益为每年4.5%。最后,每年投入5万~6万元保费用于应对家庭重大风险,如重大疾病、意外等,具体详见保险计划。
D。保险规划： 张先生是是经济支柱,没有社保也没有商业保险,同时身体严重超重,存在健康风险,从事批发生意也有一定的意外风险,因此一旦发生意外或重大疾病,家庭生活将遭受严重影响。建议通过商业保险实现重大疾病、全面医疗和意外保障。
保险利益如下： 1.重大疾病保险金：确诊患50种重大疾病,给付50万元保险金；确诊有恶性肿瘤,给付80万元保险金。 2.轻症疾病保险金：确诊10种轻症疾病,给付10万元保险金。3.意外保险金：65岁之前意外身故给付101万保险金；65岁之后意外身故给付51万保险金。 4.住院津贴：因疾病或意外伤害经医院诊断必须住院治疗,每天给付400元,最高给付180天；因疾病或意外伤害经医院诊断并已经进行约定的“重大手术及治疗”的,按40000元/种进行给付,最高给付720000万。 5.住院费用及特定门诊手术费用保险金：每次10000元,一年内不限次数。 6.疾病身故保险金：因疾病身故,给付身故保险金50万元。 7.意外医疗保险金：因意外发生医疗费用,按照每年10000元进行报销。
保险利益如下： 1.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具意外身故给付200万元保险金。 2.以乘客身份搭乘航空工具意外身故给付400万元保险金。3.以乘客或驾驶员身份搭乘普通交通工具遭遇意外、以乘客身份搭乘航空工具遭遇意外给付20000元/次医疗费用保险金。 4.满期给付累计已交主险保费的160%,合计54000元。