保险企业投资不动产的风险

《保险法》以及《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《办法》）的出台与实施，标志着我国保险资金的运用渠道正式对不动产投资开放。《办法》规定，保险公司可以通过物权、股权、债权以及购买不动产相关金融产品的方式投资不动产。而《办法》中规定的物权方式是指保险公司直接购买已经建好的不动产项目，最具有不动产投资的代表性，因此，笔者将对保险资金以物权方式投资不动产的收益与风险，谈谈自己的一些看法。

投资不动产的收益

1.提高保险投资的回报率

与欧美保险业成熟的国家相比，我国保险资产的投资结构一直不太合理。投资结构中高回报率资产的占比小，而低回报率的利率性产品，如银行存款等过多，尤其是占比重很大的寿险业务，形成了较严重的利差损失。根据我国经营性物业的租金水平，保险资金投资不动产的回报率在6%至10%左右，因此保险资金投资于不动产可以在一定程度上解决这些问题。

2.实现资产负债匹配管理

资产负债匹配管理是保险资金运用的核心内容，也是保险资金不同于其他资金的本质。保险资金是风险厌恶型资金，追求的不是高风险、高收益，而是长期稳定回报，是建立在资产负债匹配上的回报。资产负债匹配主要包括结构匹配和期限匹配，即保险资金投资的结构应该与其来源结构相匹配，投资的期限应该与其来源的偿付期限相匹配。

我国保险资金的运用方面以往存在大量的“长钱短用”，而租赁合同往往为长期性合同，租金较为固定，因此其现金流比较稳定、规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点，适合做中长期投资，有利于实现资产与负债的有效匹配。

投资不动产的风险

1.不动产贬值风险

投资不动产的回报可以分为两部分：租金收入、公允价值的变动和处置收益收入。租金回报率较为稳定而公允价值回报率变动较大。不动产前期投入非常高，不动产市场价格本身存在周期性变化趋势，且调整的周期很长，受宏观经济环境的影响比较大——利率的变动、通货膨胀都会对不动产市场造成较大冲击。除此之外，我国投机性购房比例较大，一旦出现房价继续下跌的预期，就会进一步加剧房价下跌，那么保险公司前期巨额投入就很可能在长时间内无法收回，从而造成大量损失。

2.流动性风险

流动性风险是指企业因缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足必要资金需求的风险。如上文所言，不动产前期投入非常高，而后期投资回收期长，对保险资金的退出有制约，有可能导致保险公司以物权方式投入到不动产的资金变现难、流动性差。而财险公司合同期限短，对于不动产投资试图短期获利的，很容易引发流动性风险。因此，不动产投资更加适合合同期限长、资金量稳定的寿险公司。

3.房租变动的滞后性风险

以购入成熟物业方式投资不动产的保险公司，通过长期的租赁合同能够保证其获得较为固定的租金，但是其对未来市场的指向性和预测性较弱，租金多是依据当前房产增量和存量来决定。一旦市场出现较大波动，房价大幅上涨，固定的租金就会导致损失。另外，我国很多地产商业运作的成熟度还不高，这就更增加了未来的不确定性。不动产市场资金密集性的特征也决定了保险公司一旦遭受损失，必将是巨大的。

4.专业人才不足风险

保险业内缺乏保险资金专业投资人员，不少保险公司的投资业务由从事保险业务的人员担当。不动产业投资的专业性比较强，需要专门的组织体系和人员配备，外行一般不容易进入。保险公司将保险资金投向不动产，更加需要保险风险控制与资金投资，以及熟悉不动产业务三重专业技能的专业化人才，尤其是高级管理人才，加强不动产投资的专业能力。

总之，保险资金以物权方式投资不动产，其有较高的回报率，且符合保险公司长期投资策略的要求，但是当中的风险也不可小视。切不可被我国如今过热的不动产市场冲昏了头脑，一定要保持冷静。我们往往难以看到危机的先兆，因而对于保险资金而言，投资不动产领域必须坚持谨慎、安全的原则，要特别注意风险的研究与控制，关注不动产市场的系统风险，制定出符合公司实际的不动产投资策略。