保障房能否解决房产市场的根本问题

财政面临压力，通过制度安排来解决是一种无奈之举，但也隐含着对改变既有模式的期待。目前房地产市场的问题使得政府在大力建设保障房，不过保障房遇到的实际问题也是有待解决的。
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　　当前，一面是普通商品房市场投资和需求明显下滑，由此带来GDP增长的放缓；另一面，作为有效对冲措施的保障性住房建设却面临资金困难，投资不到位等现象。这里既有各地资金紧张的客观因素，亦不排除主观动力不足之实情。在很大程度上，这种尴尬局面给宏观经济带来挑战。
　　从现有制度看，10%的土地出让金是保障房建设唯一的合法资金来源。但在房地产调控周期下，土地出让金将逐步减少，而让地方政府动用公积金建设保障房也存在争议。同时，商业银行面对风险大、回报低的保障房项目明显缺乏积极性，且目前的贷款政策也限制了商业银行全面介入保障房建设。因此，需要重新进行政策设计，主要有以下可选路径。
　　利用商业资本扩大保障房建设。美国的经验是制定“包容性规划”，即任何商业性住宅建设都配建一定比例（15%-25%）的社会性、慈善性住宅，作为规划许可的组成部分。这样可以减少集中建设大规模保障房带来的衍生社会问题，如教育、医疗、就业、犯罪等，同时也可以利用商业资本扩大保障性住房规模。
　　对于豪华性、投资性住房开征存量住房税。相比土地出让金，住房税更具有稳定、持续、转移支付的功能。从法理角度看，对豪华、奢侈型消费征收特别消费税，体现的是社会转移支付的公平原则，是对其过度占用社会资源的一种补偿。
　　加强金融工具创新。目前城市投资债券已经有了一定的规模，而发行保障房建设债券则忧虑很多，主要是保障房还款保证问题。考虑到将来我国住房存量税的开征，长期贴现住房存量税完全可以覆盖保障房建设债券。另外，对于地方发行的债券和各类城市投资债，规定一定比例专项投入保障房建设，也是一个现实的选择。
　　运用税收调节杠杆鼓励社会资本投入。可行的办法是设立保障房发展建设基金，利用税收杠杆鼓励社会资本间接介入保障房建设，鼓励社会（个人、企业）捐赠并予以应税抵扣。
　　目前我国各地保障房种类千差万别，主要有经济适用房、限价商品房和廉租房，分别对应不同的保障对象。从保障房的根本含义及其法理依据而言，仅有公租房 （论坛）和廉租房属于保障性住房范畴，而带有产权交易性质并会产生资产交易价差的住房只是商品房的一种衍生形式。
　　在过去几年中，我国各地大力发展的经济适用房和限价房，虽然在某种程度上减轻了地方政府的投入压力，但其“双轨制”运行带来的不公平也一直为人诟病。
　　众所周知，一年来的保障房建设和普通商品房市场调控政策并行不悖，这是中央政府在房地产市场出现严重结构性问题之后的一种纠偏：满足刚需同时打压投机行为，遏制房地产市场泡沫使其拥有一个长期健康的发展环境。
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