经适房保障房此消彼长

自2010年开始陆续上市的“新经适房”，其最大特点是“共有产权”：购房者仅享有60%-70%的有限产权，余下产权归政府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。
　　作为下半年乃至整个“十二五”期间“保民生”工作的重头戏，保障房无疑承载着太多社会期许，比如平衡产业投资需求、缓解社会居住矛盾等。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套，今年则计划完成1000万套的保障房开工任务。保障房建设的进程，牵动着各方关注的目光。
　　近期，上海证券报将持续关注各地保障房建设进展，希望通过解剖个案、分析问题、介绍经验，为读者展现保障房建设的真实情况。
　　调查关注的是由广州引起的经济适用房停建话题。根据深入调查，除广州外，上海、重庆等地均在反思经济适用房模式的弊端，并有可能在未来淡出经适房建设。如果这一趋势继续扩大，势必在全国范围内产生一定影响。
　　“十二五”期间计划的3600万套保障房中，数百万套的经济适用房建设计划是否会因此生变？经适房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的过渡？如何建设和完善保障房的长效管理机制？我们试图在本期的调查中回答这些问题。
一线城市率先反思经适房
　　近日，广州一场关于是否应该停建经济适用房的讨论在政府和民间进行。根据当事人广州新城市集团总裁曹志伟(微博)介绍，广州市住房保障办已经表态，未来将逐步降低经适房、限价房所占比例。业内解读称，未来广州新增保障房可能全部以公租房形式建设，停建经济适用房和限价房。
　　作为广州政协委员，曹志伟在年初的广州市两会上提出了应该全面停建、停售财政投资的经适房和限价房，并严格限制其转手交易的建议。曹志伟认为，由于经适房和限价房可交易的属性，谋利者千方百计地希望进入该领域，这可能导致本不属于被保障范围的人占据宝贵的保障房资源，令其保障性质成为空谈。
　　近日，广州市住房保障办约谈了曹志伟并给出8点回复。在谈到经适房问题时，住房保障办称，现在广州已经逐步降低经适房、限价房所占的比例，并正在研究进一步严格管理已售经适房和限价房的转手交易。在必要时，政府将运用有优先认购权回购转手交易的经适房和限价房，以便循环使用。“我相信经适房和限价房离退出历史舞台的时间不会太远了。”曹志伟称。
　　实际上，反思经适房并考虑逐步淡出这一市场的还有其他一线城市，比如上海、北京、重庆等地。上海一家参与保障房建设的大型房企内部人士告诉记者，明年开始上海将增加公租房比例。而对于开发商未来大量参建公租房的操作模式，有关人士私下的分析是：开发商持有十年，十年后按商品房销售。
　　那么，上海经济适用房为什么也在考虑淡出呢？“除了管理上可能出现的问题外，上海经济适用房的问题主要出在可售人群的数量上。”该人士称。
　　根据上海市房管部门的介绍，目前上海第一批经济适用房申请受理工作已经完成，正式受理3.3万户家庭。为了让更多家庭进入购买范围，上海已经在今年3月，将收入指标由第一批的人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下。实施范围从原来的13个区扩大到全市所有区(县)。
　　但是，根据业内人士的说法，几次变动中，另外两条红线一直没有改变，一是人均面积15平方米以下，二是具有上海户籍。在业内人士看来，经济适用房面积本身并不大，如果再大幅提高人均居住面积的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一个原有60平方米住房的三口之家购置经济适用房的必要性就变得牵强。
　　在这种情况下，如果经适房项目位置远一些、价格高一些，就可能导致更多的空置现象发生。此前，有媒体探访上海已经入住的三个经济适用房小区，发现交房5个月后，其真实入住率仅三成。
　　数据显示，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。其中：经济适用住房开工500万平方米(约8万套)；动迁安置房(限价商品住房)开工800万平方米(约10万套)；公共租赁住房建设和筹措200万平方米(约4万套)。
　　也就是说，对比13个区3.3万户可购家庭数量和8万套的2011年新开工量，经适房的供应计划与实际购买人群的数量差已经显现。
　　另外，深圳、北京、重庆等地业内人士均表示，经济适用房的可操作性和可持续性一直是地方政府考虑的内容。从去年开始，重庆在万佳苑等经济适用房屡出问题后痛定思痛，率先于全国形成了较完整的公租房方案。目前，重庆成为全国为数很少的已经开始启动公租房招租的城市之一，受到市场的广泛肯定。
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