沪房产专家解析保障房

保障房目前最大的问题是建设资金问题，其次是分配的公平问题。这两大问题相互缠绕，纠结不已。
　　租赁性保障房的最大问题是需要占用大量的资金，投资回报期长，缺乏投资退出机制，地方政府和企业不愿投入或无力投入。在今年中央政府提出保障房硬指标的背景下，为了缓解建设资金困难，被逐渐边缘化的产权式保障房再度走热，其根本原因是，产权式保障房可以通过出售而一次性回收资金。
　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，目前上海楼市出现的并非合同性退房，“近期出现‘退房潮’的可能性不大”。
　　陆骑麟认为，时下上海房价并未因“限售”出现大幅下跌，很多受制于“限售令”的投资者手握不止一套中、高端房产，一旦“退房”则意味着他短期内不能再购买房产，“只要房价没跌破开盘价，这部分投资者就不会轻易退房”。
　　不仅如此，新出台的“房产税”试点也让购房者难以轻易言“退”。陆骑麟算了一笔账，凡自2011年1月28日之后的新购住房者，均属于此番“房产税”的征收对象，以目前上海房地产市场均价计算，新购一套100万元人民币的房子，一年大致需要缴纳房产税6000元，“6000元虽然不算巨款，但如果累计年数，就是一笔很大的款项了，”他还说，目前上海0.6%的房产税起征税率并不高，未来不排除多种税率等级的出现，“房产税是一个长期的政策过程，购房者不得不考虑接下来的后续因素”。
　　眼下的房产调控政策造成此间市场观望气氛浓厚。针对近期开发商推盘乏力、购房者“无房可看”的现状，一位急于求购“学区房”的陈小姐说，“如果有合适的房子，我就趁现在调控赶紧下手了，怎么会随便说退房呢？”
　　上海市住房保障和房屋管理局出台的“限售退房不算违约”规定，沪上部分售楼处亦“见招拆招”，推出“购房承诺书”，以规避潜在的退房风险。
　　针对“共有产权”房，由于需要保障对象拿出部分现金且难以获取贷款，相比租赁性保障房，其门槛要高出很多，这就给低收入的保障对象增添了相当的经济压力，这种经济压力很可能让保障对象放弃购买权利，从而背离了保障房对低收入人群的保障初衷。
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