理财规划家庭资产分三档合理选择买房或投资

回顾过去的10年,无数市民都为买房而焦虑,他们都想知道：我家究竟适不适合买房？包括刚需购房者在内,他们其实是想问,投资房产能否做到回报率最大化？毕竟,他们不少亲戚或朋友在十年前孤注一郑,靠贷款买房不仅圆了住房梦,如今房产大幅增值,他们赚得盆满钵满。如今,房价再一次站在一个阶段低谷徘徊,他们不想放弃良机,但又害怕选择失误。
那究竟是买房还是做投资呢？根据市民家庭的综合情况,本报专门选取家庭存款在20万、50万以及百万三类代表家庭,根据他们的实际需求,邀请银行专业理财师为他们支招理财规划。
存款20万元家庭：购买刚需改善房成为最大心愿
基本情况：程先生,29岁,本市一家广告公司上班,公司交五险,月收入8000元左右。妻子自营一家小型餐饮店,每月能存款2000元左右。在市北区浮山后拥有一套60平方米的房子,贷款40万元,月还款额约3000元。目前有存款20万元,暂无子女。他和妻子对当前住房条件不是很满意,但是也能凑合。房子市值在85万元左右。他计划要在市北区换一套90平方米的房子,市值在110万左右。但前提是必须要将手头房子卖掉。孩子的教育基金暂时还没考虑。
点评专家：
现状分析：家庭资产负债比较健康,程先生的家庭资产负债状况比较健康,房贷还款额在家庭收入的30%以下,基本不会对家庭生活造成很大影响。但是家庭保障状况不尽如人意,程先生本人只有公司投保的五险,这不足以覆盖家庭风险。而他的妻子如果没有任何社会保险和商业保险的话,未来也将面临医疗、养老等诸多问题。金融资产以存款方式保存的话,生息能力较弱,不能抵御通货膨胀。
理财规划：最好卖掉旧房再买新房
程先生如果换房意愿比较强烈,可以考虑卖掉旧房再买新房。旧房卖掉还清贷款之后可以结余大约40万元,足够支付所换的市值110万的房子首付款,余款使用住房贷款即可。
高文哲表示,程先生为了不影响生活质量,建议在可能的条件下拉长贷款期限,降低每月还款额,仍控制在3000元左右,最高不超过月收入的50%。存款20万元可以视自己的风险承受能力和投资经验,选择银行存款、固定收益类理财产品、各种证券投资基金、股票、贵金属买卖等等。
高文哲还建议,程先生的20万元存款也可以考虑为妻子的店做扩大经营规模的投资,这些需要视具体情况进行详细规划。程先生本人需要在社保五险的基础上补充一些商业保险,主要可以考虑保费经济的意外险和重大疾病保险,防止突发事件发生时家庭经济受到过大损失。
存款百万家庭：买房还是投资他们很困惑
基本情况：黄先生是岛城一家公司的高级白领,年薪30万,银行存款近百万元。在市区共有三套房产,一套房子自住,两套出租,租金每月共5000元,每月日常开支约6000元。刘先生妻子为普通职员,每月4000多元,有一个儿子在上小学。
前些年投资的房产均已升值,如今青岛住房限购全面放开,房价目前在低位徘徊,黄先生也想知道投资房产是否还有价值？投资房产是投资学区房还是商铺呢？理财的话如何理财更合适？
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现状分析：人身风险大储蓄率过高
黄先生一家年总收入约41万元,支出9.6万元,净结余为31.4万元。刘先生是家庭收入的主要来源,是家庭的顶梁柱,如果发生意外,收入中断,那么仅凭妻子的收入将无法支撑家庭的开销。
综上,黄先生的家庭财务状况有以下几个特点：有多套房产,相对于他的年龄、工作、收入和家庭状况,储蓄率较高,生活过于节俭；另外,黄先生是家庭的经济支柱,在理财方面需要做好风险管理。
理财规划：将三套房产变现一套
将三套房产中的一套变现,投资其他品种。这是郭琦给黄先生家庭提出的首要建议。她表示,黄先生的家庭财富结构与很多成功的投资者有一个共同特点,就是持有多套房屋用来投资。在目前的经济环境中这种投资逻辑还能适用吗？需要好好思考一下。
在不考虑房价的情况下,房产的收益就是房租。根据禧泰全国房地产数据中心公布的2013年10月全国城市房产静态投资回收期排行榜,参与排行的100个城市平均租售比为1:387,也就是说,我们现在持有房产收房租的收益率都低于4%。这样的收益率相信每一个投资者都不会感到满意。
在之前的几年中,我们持有房产,是看好房产价格的上涨,但现在的投资者仍然相信房产价格一定会上涨吗？国家统计局公布数据显示,与6月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个。而且房产税的政策,针对的调控对象正是持有多套房产的人,投资者还应该等待房产税出台后,再出手房产吗？基于以上分析,郭琦建议黄先生卖掉三套房产中的一套,投资其他品种。
投资规划：适当增加教育支出
9.6万的支出,对于一个年收入41万,上有老,下有小的家庭来说,是比较节俭的。黄先生已经有100万金融资产可用于投资,另外,房产的价值按租售1：300来计算,也超过150万元,再加上目前41万的年收入,是可以适当增加支出的。
对于一个家庭来说,回报率最高的投资其实是孩子的教育,即使每年增加5万元的教育支出,黄先生的家庭的储蓄率也可以达到63%,这也是一个很高的储蓄率了。另外,黄先生可以考虑孩子将来出国深造,按照目前的价格水平,每年支出约20-30万元,读大学和研究生6年的花费大约需要180万元。
存款50万元家庭：购房能否做到回报率最大化？
基本情况：
高女士,35岁,家庭年固定收入加分红26万元。现有存款50万元,基金7万,分红型保险2.1万（还需投入四年）。有两套房,一套60平方米的用于出租,一套90平方米的用于自住。房贷月供3500元,还有15年还完。4岁的女儿上幼儿园,每年花费4万元左右。
点评专家：
现状分析：家庭支出比例较高
高女士家庭资产主要集中在房产和存款,房产占据的比例较大。以目前青岛房价而言,均价接近1万元,可以得出高女士家庭总资产大约为210万元。家庭负债主要为房贷,目前房贷余额为63万元。
高女士的家庭年收入为26万元,年支出主要为早教支出、房贷月供和保险费支出,合计为10.3万元,收支比例为39.62%,支出比例较高。高女士现有一套60平方米的住房用于出租,可为家庭提供部分资金。另外,金融资产为存款和基金,流动性较好,但组合收益率相对偏低,不利于家庭生息资产的积累。
理财规划：选择学区房是不错的选择
高女士的女儿现在4岁,正在就读幼儿园,还有两年时间就要就读小学。以目前青岛小学的入学条件,高女士如果希望自己的女儿获得较好的教育,需要提前筹划,尽量选择较好小学附近的学区房。
今年9月1日,青岛全面放开限购,但房价并没有太大的波动,学区房的价格更是居高不下,热门学区房的价格更是接近3万元/平方米,而且以目前的趋势来看,学区房的价格还会有一定的升值空间,所以需要提前进行购房的规划。
高女士家庭月收入为2.17万元,扣除家庭各项支出,可承担1.3万元左右的月供,最多可申请180万元的按揭贷款。当前困扰高女士的难题就是首付款如何筹集。
另外,高女士目前还有63万元的贷款尚未结清,面临的资金压力较大。现在高女士家庭有两套住房,分别用于自住和出租,考虑到女儿的教育问题,需要对目前的房产进行处置,筹集资金为购买学区房进行准备。
投资规划：首先要购买保险保障风险
高女士工作稳定,收入较高,现有分红型保险,但仍需要购买定期寿险、意外险等险种,为家庭提供必要的保障。同时,还可以为孩子配置意外险及教育金保险,提供保障的同时还可以提前储备教育金。
高女士家庭资产组合收益率较低,若要提高收益水平,需要测定高女士的风险属性及承受能力。若高女士为平衡型投资者,建议高女士配置适当的混合型基金,藉此提供组合收益水平。目前高女士存款为50万元,可进行以下资产配置：3万元应急备用金,2万元购买保险,10万元投资银行定期存款,10万元用于投资银行理财产品,其余25万元配置混合型基金,可选择业绩优良、题材热门的混合型基金。