专家支招:楼市“寒流”下该如何进行投资理财？

与股市的高风险相比,楼市向来以稳回报、低风险而备受投资者青睐,在经济稳步发展的前提下,大批投资客涌入楼市,赚取了丰厚的利润。但是近期政府连续出台的一系列宏观调控措施,剑锋直指房产投资,使得楼市频频遭遇寒流,成交量日渐萎缩,而与此对应的调控预期又异常强烈。那么,未来的楼市是否还是投资利市？什么样的投资品种才最适合置业理财？值得我们细细分析。
长线VS短线：放长线钓大鱼
短线投资周期短、收益率明确,风险大,一般投资回报率在4-5%左右。进行此种投资的前提是要对所购房屋的价格和升值空间有足够把握,否则很容易造成大笔资金的占压,影响其他方面的资金运转。短线投资相对于长线投资而言,需要的专业水平更高。要看好楼盘短时间内的升值潜力以及升值点,适时购入,看好时机果断出手。
但是近期国家多次加息、提高二手房首付以及利率等宏观调控政策出台后,二手房的交易成本大幅提高,短期炒房很难赚钱,如果短期内升值不大的话,还有可能血本无归。同时,一系列的金融、税收政策尚未实施,一旦开始运行,短线投资会受到更大的影响。因此,未来投资楼市,还应以长线投资为宜。
一般来说,五年以上的房地产投资可算作长线投资。房产的投资时间越长,租金收益对房地产投资者的意义越大；反之,房产本身升值对房地产投资者的意义越大。由于房地产投资者在使用自有资金和使用银行资金的收益构成完全不同,因而需要不同的考虑。
房地产投资者完全使用自有资金购房时,其租金收益及房产升值的收益完全为自己所有,当其房地产投资收益率大于同期贷款利率时,就基本可行。如果房产投资者购房时需要借贷部分购房款,该投资的收益一定要大于银行的借贷利率。具体取值应视房产投资的风险而定。
由于长线房地产投资的金额较大,时间较长,几年后的收益折算到现在会打折扣,因而投资者在最后确定此项投资是否可行时,还应考虑资金的时间价值,用动态的指标来计算投资收益,这样才能更准确地确定其投资的可行性。此外投资者还要注意考虑房产所在区域的未来政府规划和环境状况的变化、房产自身状况的变化和整个社会经济、政治方面的变化所带来的风险等等。
商铺VS民宅：合理规避风险
相对于普通住宅而言,商铺的投资风险要大一些。但是,一旦选择好合适的商铺,其投资回报会更丰厚。俗话说“一铺养三代”,商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值,相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。据统计,商铺比住宅平均回报率要高出五个百分点,一般八至十二年便可收回成本。
在目前情况下,商业地产的发展并不乐观。同质化商业越来越多,前期规划定位不明确,后续经营管理也较为混乱。因此,在投资商铺时,首先要清楚项目的整体定位以及周边环境、交通、配套设施的完善等,是否属于成熟商圈或是潜力商圈。清楚商铺投资的升值潜力后再进行投资。
对于住宅市场而言,长期供不应求的局面,使得国家加大力度打击普通住宅市场的投资行为,以凸显自住需求。因此,投资住宅的政策风险将会越来越大。
随着“90/70”政策的实施,市场上的小户型逐渐增多。因而90—120平米的舒适户型会随着新建数量的减少而日渐稀缺,其升值潜力也会大为增加。另外,城市中心土地资源有限,位于城市中心的高档住宅因其交通便利、配套完善等优势而受到购房者的青睐。未来的市场上,此类住宅也会具备较大的升值潜力。
二手房VS新房：找准未来升值点
受房贷紧缩政策的冲击,各地的新房以及二手房成交量均出现了不同程度的下降。进入到十月份以来,北京市住宅日均签约面积减少16套,日均签约面积减少2603平方米。与此同时,北京二手商品房成交量环比9月份下降了23.9%,尤其大户型二手商品房下降趋势明显,环比下降25.3%。特别是各地投资比例以及升级置业比例较高的区域,所受到的冲击较大,以北京为例,北京CBD、朝青、望京等投资客集中区域,成交量环比分别下降21%、15%、16%。
而与此同时,开发商不愿损失既得利益,房价依然居高不下,出现“空涨”、“有价无市”的新局面。投资成本加大的同时,收益风险也逐步加大。
因此,在此现状下进行投资,首要考虑的并不是新房和二手房的差异,而是所投资产品的升值点。今后房产的升值将会更为理性,“特色牌”将会成为其升值的主打。项目自身卖点,周边市政配套、交通配套设施的完善以及社区的成熟等都将成为其升值的潜力点。像上面提到的户型优势以及城市中心区域优势等,也具备极大的升值潜力。投资住宅产品,要抓准以上升值点。
投资市场上有句话：别碰你不熟悉的行业。因此,无论是投资哪类产品,都要系统分析其现状与未来走势,并与自身资金、需求等情况下结合起来,选择最适合自己的投资品种。