多房产家庭如何做投资和保障规划

网友资料
曹女士,家住成都,现年30岁,从事宣传策划工作,现辞职在家,预计两年后开始工作,年收入3万元；先生,现年30岁,从事销售工作,年收入4.8万元；家庭当前年房租收4.2万元,投资收益3.6万元。假定曹女士2年后恢复工作,年收入3万元。
曹女士有社保,还购有10万保额的重疾险附加医疗保险,另享有年缴400元可报销门诊、住院费用50%的保障福利（丈夫单位提供）。先生有五险一金、企业年金、意外伤害/医疗保险、门诊/住院医疗保险、重疾险20万。小孩出生后享有报销50%门诊/住院费用的福利。
当前家庭年支出为8.7万元。有现金与活期存款3.5万元,4套市值分别为42万元、38万元、12万元、9万元,非房、车类非金融资产总额17万元,汽车市值7万元；其中市值42万的贷款余额为12万元,贷款剩余期数为74个月。
理财目标
1、准备年底小孩出生的费用2万元
2、完善家庭的风险保障
3、为孩子准备上大学及留学的教育金
4、5年后在成都购置一套120平方米的自住房
5、准备家庭旅游费用1.5万元/年
专业理财师团队答复如下：
一、财务分析
总体来说,曹女士家庭有良好的投资意识与保障意识,家庭财务是基本健康的,但在财务支出及资产配置也上存在一些问题。该家庭正处于家庭成长期,当前年结余比率为31%,与参考值30%非常接近,但考虑到现阶段面临着孩子出生和换房的双重压力,结余比率就显得偏低了,影响到了家庭财富的积累速度。另外家庭资产结构中,投资比例高达78.60%,而没有任何金融资产投资,投资结构过余单一,风险没有得到合理的分散,严重缺乏流动性,抵御风险的能力较差。
二、理财规划方案
1、现金规划
家庭储备金应以家庭3到6个月的支出额度为宜,该家庭每月固定支出为7250元,建议准备3.5万元.其中1.5万元作为活期存款,2万元以货币型基金的形式存在.另夫妻可各办理一张信用卡,并且与借记卡绑定,约定时间自动扣款,以防备逾期还款所造成的个人信用损失和银行滞纳金与罚息,并且可备不时之需.从卖房款中提取2万元购买货币型基金,作为小孩的生育费用,旅游费用1.5万元从当年结余中提取。
2、保险规划
保险是家庭财务规划的基石,在稳定家庭生活水平等方面发挥着重要作用。夫妻均未购买寿险,现在应重点考虑,建议夫妻均补充20年期保额为50万的消费型定期寿险。按当前的医疗费用水平,重大疾病的花费在20万元以上,因而曹女士的重疾险不够充分,建议追加10万重疾险,再购买2张卡式保单以保意外风险。建议孩子在享受医疗报销50%的同时,为其购买重大疾病保险附加住院医疗保险及保意外的卡式保单二张。家庭总保费为家庭收入的10%左右,建议家庭年总保费支出控制在1万元以内。
3、 教育金规划
现在孩子尚未出生,且在进入小学直至高中的学费支出较少,所以教育金规划的重点放在大学、留学阶段,因此整个规划的期限较长,初期可以选择风险较高的投资工具。目前按中等教育费用计算,大学本科四年每年费用15000元,留学二年每年费用20万元,按3%的增长率计算,18年后需要资金783119元。建议用卖房款中的10万元（见换房规划）作为启动资金,并且每月800元投资于预期收益率为8%的指数型基金,18年后可获得资金783670元,可实现教育金的累积。
4、 换房规划
为了合理配置家庭的资产,提高资产的收益率,且使各项理财目标都能够顺利实现,建议现在出售一套房产,5年后再出售另一套。相对来说,二三线城市的房价成长的空间较大,建议现在出售成都的一套住房,由于现在还有房贷欠款,可采用“转按揭”的方式,实得资金30万元。其中18万元用于投资于预期收益率为4%的债券型基金,5年后可获得218998元。5年后再将当前价值为38万的出售,假设未来5年泸州的成长率按6%计算,5年后可得508526元。扣除家庭各项支出后,5年内家庭可积累资金10万元。当前成都的房价按7000元/平方米计算,120平方米的房产需要84万元,装修费用假设为10万元,总计94万元,按3%的增长率计算,5年后需要1089718元。
由于已经购买多套,再次采用商贷难度较大,且银行会上浮利率,建议采用利率较低的公积金贷款,用以抵扣月供。公积金扣除比例按10%计算,丈夫公积金个人账户每月增加960元。建议公积金贷款26万元,20年期,采取等额本息的还款方式,按当前公积金贷款利率计算,月供为1560元,除公积金抵扣部分后每月实际房贷支出600元。还贷压力不大,可顺利实现换房计划。