对于月入4000工薪族有车无房;怎么理财能买下百万房产呢？

刘女士,北京工薪一族,29岁,月收入4000元,年终奖6000元,活期存款50万,定期存款4000元,5险1金,余外有单位的意外险。2年前购买一辆8万的车,衣食住行等费用2700元。爱人在深圳工作,有三险,但无法在北京享用,月收入7000元。
理财目标：
1. 爱人三险上在深圳,无法在北京享用。因此计划购买一些商业险保证大病需求和意外事项,也希望给自己一些商业保险保障一些大病需求；
2. 希望投资风险中等偏上。余外最好有部分是类似基金定投型的,有基础保障； 3. 目前打算在北京亦庄购买120万左右的房子。
理财答复如下： 现金规划 刘女士每月的家庭的收入是1.1万左右,并且平时日常支出很节俭,每月仅2700元,每月结余8300元。现金规划首先要考虑到家庭资产流动性,由于刘女士家庭收入稳定,家庭备用金预留月开支的5倍为宜,即1.35万元。通常,大部分家庭的备用金有70%是常年不动的,在理财领域称之为 冰山财富 。建议将家庭备用金中的6000元放在活期卡中,其余金额买入货币市场基金。货币市场基金除具有很强的流动性以外（赎回T+1天到帐）,还具备一定的收益性。
一般情况下,货币市场基金的年化收益应在2% 3%左右。若遇突发流动性需求,刘女士所持有的信用卡可满足货币市场基金赎回期间的流动性。 购房规划 刘女士目前打算在北京亦庄购买120万左右的房子,建议首付30%即36万,贷款84万。刘女士单位有住房公积金,但爱人单位未缴公积金,建议采用公积金贷加商贷的组合贷款方式购房。刘女士月薪为4000元,缴存比例按12%来计算,则月缴存公积金480元,若信用评级为其它,据此测算刘女士的公积金贷款额度为60万。采用等额本息还款法,设贷款期限为20年,公积金账户月还款额为3595元。
超出的24万将用商贷,目前的商业房贷利率为5.94%,刘女士可享受首套房贷7折优惠利率,即4.158%,贷款期限20年,同样采用等额本息还款法,商贷的月还款额为1474元。综合计算,刘女士组合房贷的总月供为5069元。通常情况下,刘女士家庭月结余是8300元,足以支付房贷月供。 投资规划 目前刘女士在活期中有50万元,可能是由于一直计划买房,所以未做任何投资。
鉴于上面的购房规划已经列明36万作为首付款,则刘女士还有14万可用于投资。虽然刘女士希望留一定存款,但目前利率过低,再加上明年有升息预期,所以仅留1万1年期定存即可。 刘女士的风险承受能力中等偏上,在她的投资组合中应该考虑配置一些股票基金。但是面对市场中数百只风格各异的基金,到底如何来选择呢？鉴于刘女士对投资基金不是太熟悉而且也没有很多时间进行研究,因此建议采用投连险来间接投资基金。
投连险被称为 基金中的基金 ,由保险公司的投资经理从市场上的公募基金中筛选出多支优秀的基金进行搭配、组合而成。按照不同的风险等级,投连产品一般可分为四类帐户：成长型、平衡型、稳定型和安益型,风险由高到低,各帐户间可免费互转。通常情况下,成长型帐户是股票型基金组合；平衡型帐户是混合型基金组合；稳定型账户是债券型基金组合；安益型账户主要配置票据和短债。各类帐户中的基金不是一成不变的,投资经理会根据不同的情况及时进行调整。投连险不但为普通投资者提供了分散投 基 的平台,免去了选错基金的痛苦,而且其长期收益还应高于同类基金的平均收益。建议将4万配置在成长型账户中,3万配置在平衡型账户中,1万配置在稳定型账户中。 目前市场上信贷类银行理财产品较多,年化收益率在3% 4%左右,明显好于票据类银行理财产品。建议刘女士将5万投资于信贷类银行理财产品,但必须注意此类理财产品不保本保息,签约前需仔细辨别项目风险,或咨询第三方理财师。
除以上投资工具以外,刘女士还应考虑长期定投作为将来孩子的教育金储备。建议从每月的结余中拿出1500元定投一只被动型的指数基金（可考虑沪深300指数基金）。指数基金适合于长期定投,但也需要考虑时机。目前的3100余点距历史最高点的6124点还有近50%的跌幅,仍然是投资者介入的一个较好时机。若上证指数上涨到4500 5000点区间,可根据当时的市场环境,适时将每月的定投指数基金改为定投操作稳健的打新类债券基金。 保障规划 建议每月从月结余中提取500元再加上6000元的年终奖作为保险费留存,这样计算每年就有1.2万可用于投保商业险。刘女士希望为自己和爱人购买商业大病险。目前市场上的大病险一般依附于终身寿险之上。
以XX保险公司的分红型终身寿险加大病险为例,刘女士今年29岁,保额定为16万,缴费期为20年,年缴费为5383元。若刘女士爱人今年31岁,保额为16万,缴费期至55岁,年缴费为5491元。此保险计划,不但有保额的保障,每年还会产生的现金红利。如无特殊需要建议不提取红利,应累积复利生息,用来抵抗通胀对保险的影响。另外,由于刘女士爱人是家庭主要收入来源,建议投保30万意外险,此险属于消费险,年保费应在660元左右。刘女士本人可投保20万意外险,年保费在440元左右。