教你异地买房攻略空置期算好出租账

3月,春暖花开。一批在南方过冬的“候鸟族”开始陆续返乡。与此同时,那些手头相对宽裕,对“候鸟生活”心生向往的长春人,开始对异地购房蠢蠢欲动。如果是在多年前,提起在陌生的地方买套房,“面朝大海、春暖花开”或许只是一闪而过的想法。可近年来,许多长春人已经把想法变成了现实,越来越多的长春人开始关注异地购房。对于东北人而言,海南的秋冬有种特别的吸引力,因此,成为不少人的首选置业地。但想在异地买到称心如意的房子,还需要提前做些功课。 -选房攻略攻略一 不能不知的“北纬18度” (选房三步走：城市、小区、装修) 在长春市临河街上经营一家跆拳道馆的杨女士,前几年就意识到“候鸟”生活更适合她60多岁的父母。 “去年年底,我去了趟海南,到过海口和三亚,明显感觉当地的气候条件存在差异。”
杨女士介绍说,有一个“北纬18度”的说法,处于北纬18度的区域是地球上最适于度假的地方。而海南岛的气候条件以北纬18度为界,以南区域偏热带气候,比如三亚,而以北区域则偏亚热带气候,比如海口。相比之下,后者在冬季降温时,晚上就会感觉特别凉,潮气也较重。 杨女士表示,最初根据气候条件的适宜性,圈定在三亚及周边购房。比对了一下房价等条件,最后把目光转向保亭等周边地区。“保亭当时房价才7000余元/平方米,小区配套也不错,离三亚市也不远。”
杨女士说,海南选房第一步是选城市,这个过程中,要考虑房价、交通、配套等。 “选定在哪个城市买房后,就是选小区,像万宁、保亭、兴隆都是小地方,可选的楼盘并不多,因此,这一步并没有太多的纠结。当地一般配套比较完善的小区,基本都是卖给东北人的。因此,选择这样的小区,在当地生活也不会觉得孤单。”杨女士说。买好房后,装修入住也是关键一环。由于是异地购房,没有太多的时间和精力去亲力亲为装修,因此,买精装房应该是首选。“如果不是长期定居,只是每年几个月的度假期居住,装修原则讲究实用、好打理就行。”杨女士说,她父母选择的就是一套精装房子,只需在当地买家具就能入住。
心得：想选称心房需实地踏查谈起自己的购房心得,杨女士说,无论是选城市、选小区、还是装修环节,最不可忽视的环节就是“实地踏查”。尤其是对于异地购房者来说,只有多走多比对,通过比较选择才能做出最佳的选择。 攻略二 老人选房先看医疗和交通 (有条件尽量在海口、三亚买；如果在二、三线城市买,最好买台车) 63岁的宋先生,两年前在三亚买了套50平方米的房子,每年10月中旬到来年二三月份,他和老伴儿去住一段时间。 提起当时的海南选房经历,宋先生认为,并非海南所有的地方都适合北方人去居住。另外,老人选房时,一定要考虑到医疗、交通是否便利的因素。一般二、三线城市的房价目前更具吸引力,但医疗、交通不是很发达,对于老年人来说,一定要权衡好其中的利弊。宋先生建议,考虑到“候鸟”老人就医方便,如果有条件的话,尽量是选择像海口、三亚这样的大城市。如果您选以较低房价在海南的二、三线城市购房,“省”出来的钱,最好买台车会更方便一些。另外在当地居住的老人岁数在75岁以内较适宜,年龄太大、子女不在身边,考虑到突发疾病等因素并不适宜。
心得：七八十平方米最可心宋先生的心得是,对于一般小康家庭而言,在海南等异地购房,面积七八十平方米是最佳选择。面积太小,有亲属来就会特别局促；面积太大,不好打理,空置成本也会很高。 攻略三 海景房该买不？看您自住还是投资 (如果是投资,最好选择靠近海边的房子,如果自住,则一定不能选离海太近的房子) 长春人丛先生是一家公司的驻外工作人员。2008年,他被派去海南。考虑到需要在那里工作几年的可能性,2009年,他在海口市买了一套房子。丛先生认为,对于外地人来说,到海南买房,关键一点就是要分清楚“需求”：投资还是自住？还是像他这样需要两者兼顾的？ 2009年,海口当时的房价是6700元/平方米。2010年,海南国际旅游岛建设上升为国家战略,房价随后暴涨,不过,从2011年到现在,当地房价又出现了下跌。比如,海口市2010年前不靠海的房子单价7000余元/平方米的,一度涨至1.5万~1.6万元/平方米,目前已经回调至1.3万元/平方米。 “在海南购房关键是要分清自己的需求。”丛先生表示,如果是纯投资需求,最好是选择靠近海边的房子,升值空间较大,而考虑自住的话,则一定不能选离海太近的房子,因为可能湿气会重。 心得：选对季节可防冲动消费丛先生的心得,如果在每年11月~12月份东北正冷时,海南则正是一年中最好的时节,到了当地更易产生错觉冲动消费；因此,建议在每年1月~3月去海南看房,这时当地迎来雨季,更容易发现一个房子的弊端,比如长不长毛,采光如何。
同时可以避免冲动消费。 -业内提醒 别为获赠路费“逼”自己成交 (算好四方面成本账) “海南购房网”销售主管黎昌恩在接受本报采访时表示,对于异地购房者来说,涉及的成本主要有四方面：往来两地的交通、住宿、中介费、购房款等。比如如果不是旅游旺季,海口的普通宾馆收费大约在100元~200元/人/天,一般看房至少要三五天到一周左右；长春往返海口机票每人次大约需要三四千元。 “一般来说,东北人来海南买房,度假和投资的比较多。不管是投资还是度假或者是长住型,首先要了解整个地区的规划。从节约成本考虑,建议委托专业的购房公司。”黎昌恩表示,目前海南为异地购房者服务的“领购” 公司很多,为了吸引客户,往往会有报销往返机票、赠送旅游大礼包的优惠。从节省看房成本角度考虑,可以选择此类机构去看房,但能获得费用减免的前提是“领购”后成交。因此,提醒购房者一定要根据需求,有针对性地比对和选择,不要因为想获得赠送的机票、旅游礼包等,“逼”着自己成交,导致买了又后悔。 购房手续要看好 (海南也是首套首付30%)另据“海南我房网”销售部经理陈文娇介绍,目前海南也是执行首套房贷款首付30%,二套房贷款首付60%,三套房不允许贷款的国家政策；公积金尚不能跨省使用,但是凭着海南的购房合同,一般情况下都可以带回购房者所在的公积金中心去提取现金出来使用；而还需要注意的是,在海南按揭购房,需要提供海南本地的社保或者纳税证明,才能以按揭方式购房。 “空置期”算好出租账 (50平方米的房子月租金,旺季,1500元左右,夏季,600元~700元) 记者采访多位长春“候鸟族”发现,一般是冬季采暖期的几个月(10月中旬到来年3月中旬)到海南居住,其余的七八个月在海南的房子都是空置的。虽然“候鸟族”多不差钱,但如果考虑到房产效用的最大化,“空置期”内还是有租赁账可算的。据宋先生介绍,以他在三亚的一套50平方米的房子为例,一年当中不同时期的租金市场价格也有较大差别。比如,冬天三亚旅游旺季时,月租金1500元左右,其中,春节期间短租两个月的话,月租金可达2000元~2200元；而夏季的几个月中,因为游客少、房源多,月租金行情顶多是600元~700元。 规避异地购房风险 (绝对不能少了实地踏查的环节) “海南最近就传出开发商一房多卖,有投资者买房子,看都没看,直接把钱给开发商打过去了,开发商给邮寄过来一份合同,投资者认为签完合同房子就是自己的了,这其实是个误区。”长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇表示,对于异地购房者来说,绝对不能少了实地踏查的环节。 -问问经济学 “信息”很值钱 异地购房是指购房者的户口所在地和要购房屋的所在地不在同一个省份。异地投资购房面临的最大难点是信息沟通不及时,一般市民不可能有时间和精力天天去关注异地的楼市情况。由于对情况不了解,很多购房者过于依赖开发商的广告和自我介绍,对地产项目的信息不能做到全面把握。因此,信息获取不对称是异地购房的主要风险和难点之一。 所谓信息不对称,是指在对应的经济个体之间信息呈现出不均匀、不对称的经济状态。非对称信息可能导致市场无法实现资源的优化配置,产生市场失灵、甚至市场的消失。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性,而购房者往往又不是房地产方面的专家,很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出一个客观准确的判断,更易出现信息不对称的问题。因此,对于异地购房者来说,为尽可能地规避风险,需要对开发商资信、所购物业法律权属、购房程序等方面多做些调查和了解,以免纠纷产生后带来时间精力耗费等不必要的麻烦和损失。