一线城市住宅投资收益仍高于理财

中金标准数据百城住宅投资收益指数公布的最新数据显示,2014年1月,京沪深穗四个一线城市的住宅投资收益率远高于二三线城市,按照5年、3年和1年三个时段计算,各时段的年化收益比二线城市分别高7.61%、6.57%和6.67%；比三线城市分别高6.21%、4.27%和6.67%。
从中可以看出,一线城市住宅投资收益不仅远高于同期银行、基金、信托发行的各类金融产品,而且即使加上高额的交易税费,也可以稳赚不赔。 然而,2013年,由于银行信贷的大力支持,虽然我国各大中城市的房价又经历了一轮普遍上涨的过程,但从较长的投资回收期来看,当前我国各大中城市的住宅投资收益呈衰减趋势,而且城市分化效应较为明显。
具体分化是,2014年1月,116个大中城市中,以京沪深穗为一线城市,以省会城市和计划单列市为二线城市,其余城市为三线城市,则住宅投资收益最高的为一线城市,二线城市虽然经历了去年房价的较大上涨,但从5年及3年的投资收益率来看,均不及三线城市。
人们的传统观念中,二线城市经济繁华程度、房价保值增值情况、人们收入及物价水平等都高于三线城市,因此,二线城市的住宅投资收益应当高于三线,而事实并非如此。中金标准数据百城住宅投资收益指数显示,除2013年二线城市的住宅年化收益以0.03%的微小优势略胜于三线城市外,从3年及5年期来看,二线城市的住宅投资收益均比三线城市高1.4%-2.3%。究其原因,主要是2009年以来,三线城市的房价较低,价格洼地效应及补涨效应较为明显。但近一年来,三线城市的租金收益贡献占比开始抬升,这说明,三线城市房价上涨幅度开始降低。
分城市看,近3年及1年以来,岳阳、泸州、柳州等众多三线城市住宅投资收益率增幅较高,而同期投资收益的前10名次,二线及一线城市已经越来越少。 不过,中金标准数据百城住宅投资收益指数认为,从数据来看,虽然得益于银行信贷及地方政府土地财政制造的“地王效应”的支持,全国各大城市住宅投资收益在2013年总体还是呈现不同程度的增长,但是,由于房地产投资不同于普通消费品,具有投资周期长、变现能力差等特点,在当前普遍依赖银行信贷支持才能实现成交的情况下,对房地产投资可行性的判断应当着眼于较长时间。
也就是说,从数据来看,房地产投资的年份在2009-2010年间,之后的房产投资收益的增值应当是呈递减趋势的。特别是2013年虽然全国各大城市经历了总体上涨的过程,但是35%左右的城市的住宅投资收益年化增幅普遍不及银行理财产品6%左右的平均收益水平。
在这种情况下,随着新兴经济体步入下行动荡期的经济周期的开始,以及银行为了自身利益与互联网金融打响利润保护战的开始,房地产投融资环境的恶化将成为必然。资金的源头受到挑战,供需两旺的市场情境将很难被复制。因此,对于2014年的住宅投资,建议人们持更加谨慎的态度。