年收入20万中产家庭把握五点公积金账户巧理财

李先生今年30岁,在一家知名IT企业做项目经理,收入稳定,每年税后到手约12万元。李先生今年年初刚刚结婚,一套两室一厅的婚房是双方父母共同出资买的,没有贷款。
太太吴女士比李先生小2岁,在一家小型广告公司做设计,时间安排比较自由但收入不太稳定,每年税后收入约8万元。两人的单位一直缴纳四金,几年来夫妇俩的公积金账户也一直没有动用过,目前已经积累了12万元左右,夫妻俩不知道用什么方法可以用活这笔公积金。香港注册会计师/赵志敏住房公积金是我国城镇职工和单位按照法律规定缴存的一种长期住房储金,职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,均属于职工个人所有。
公积金具有强制缴纳、政策优惠、低存低贷、产权明晰的特点,是我国城镇住房制度改革的产物,为职工的住房消费提供基础性的资金保障和融资服务。像案例中的李先生夫妇那样,任由公积金账户躺在那里睡大觉,仍是十分普遍的情况。从理财的角度来看,用好用活公积金,融通公积金的购房融资、储蓄积累、养老补充等主要功能,具有更加现实的意义。公积金的低存低贷性公积金具有典型的低存低贷特点,即公积金存款利率低、贷款利率也低。
一般来说,当年缴存的个人住房公积金存款利率参照人民币活期存款利率（目前为0.36%）,上年结转的个人住房公积金存款利率参照整存整取3个月存款利率（目前为1.71%）,如果一直不用直到退休后领取出来的话,就相当于以3个月存期的利率存放了几十年。因此,公积金账户里的钱就是要想方设法提前拿出来用,而最最下策就是把公积金当养老金用。
使用公积金最常见的就是申请住房公积金个人贷款。它是以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款,是一种不以营利为目的的政策性贷款,因此利率相比商业贷款更低,对贷款申请者的门槛要求更低。近10年来,公积金贷款利率最高时也仅5.22%,相比于同期商业贷款利率利差至少在2%以上。
以目前阶段来看,同样一笔20万元15年期的贷款,如果都采用等额已支付保费的还款方式,公积金贷款总共支付利息58372.50元,而商业贷款总共支付利息89595.00元,整整比公积金贷款多了31222.50元。筹划购房计划从需求角度来看,李先生夫妇并不急于买房,小两口住在两室一厅的婚房里,双方父母也都自有住房,足以应对相当长一段时期的住房所需。
但是为了更好地用活两人的公积金,李先生夫妇可以有两种选择：一是考虑购置一套总价控制在150万元以内的房产；二是考虑置换一套较大的房子进一步改善现有的居住条件。根据公积金贷款政策,李先生夫妇是首次购买普通自住房,且是夫妻两人参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为60万元；贷款年限一般是15年,如果购买一手房的话,贷款年限最多可以放宽至30年。如果选择第一个方案,购买一处总价150万元的房产,那么主要目的就是投资。如果李先生夫妇俩有育儿计划的话,可以考虑购置一套面积较小的学区房,将今后孩子的就学问题一并解决。
假设房价150万元,夫妇俩每年合计有20万元的薪金收入,且已工作了若干年,那么以现有积蓄支付三成首付45万元应问题不大,剩余105万元采用公积金贷款和商业贷款的组合方式,其中公积金15年60万元、商贷30年45万元。如果选择第二个方案,李先生夫妇需要将目前所住的房子作价售出,假如可以到手150万元的话,那么可以将目光放在总价300万元左右的房产,房型基本可以满足三室一厅的布局。同样,李先生夫妇可以申请105万元的公积金贷款和商业贷款的组合方式,贷款策略与前基本相同。不过,需要注意的是,置换改善性住房要特别注意流程的衔接,旧房什么时候抛售、钱款什么时候到账、新房什么时候首付、什么时候申请贷款等,如果所购的新房是二手房,那么流程会更加复杂一些。
对于一些还款能力较强的借款人,可以考虑将公积金贷款期限进一步压缩至5年以内,这样一方面可以套用最低一档的贷款利率,另一方面有助于节省一笔担保费支出。所有的公积金贷款是需要支付担保费的,担保费的高低与贷款金额和贷款年限成正比,比如60万元5年期公积金贷款担保费为6029.7=1782元,而60万元15年期的担保费为6081.2=4872元,较前面足足高出3090元。公积金贷款的借款额度公积金贷款利率远远低于商业贷款,能最大限度地降低利息支出,这样说来似乎应该用足公积金贷款的借款额度,同时尽量压缩商业贷款。但是实际上却并非如此,公积金贷款并非越多越好,还是应该因人而异。奥秘就在于贷款年限的不同。一般而言公积金贷款最多借15年,但商业贷款最多可以借30年,借款年限的拉长无疑可以大大降低每月的还款金额,减轻还款负担。
就以李先生夫妇的案例来说,如前所述105万元的组合贷款,如果是60万元15年公积金贷款和45万元30年商贷的话,以简单的等额本息还款方式来测算,同时暂不考虑商贷利率优惠下浮的因素,那么每月还款金额达7079.78元；如果是50万元15年公积金贷款和55万元30年商贷的话,还是同样的条件下,那么每月还款金额就减至了6942.29元；如果是30万元15年期的公积金贷款和75万元30年商贷的话,仍是同样条件,每月还款金额进一步压缩至6667.31元。由此可见,还款期限的长短直接影响到月供支出的高低,月供金额太高也会导致银行审批贷款不通过、质疑借款人的还款能力,所以对于现金流较低的家庭而言,适度增加商业贷款的比重反而是较为明智的选择,更何况通常贷款初期家庭现金流会比较紧张,这样也有利于减轻还款压力。年冲还是月冲公积金账户上的钱是不能用作购房的首付款的,它的最大功能是冲还贷,即抵减房贷的还款额。公积金冲还贷有两种方式,即一次性还款法（年冲）和逐月还款法（月冲）。
顾名思义,年冲就是提取公积金账户余额一次性归还贷款,月冲就是银行逐月将公积金账户上的资金提取出来,用于支付当月贷款本息。对于年冲而言,它可以直接用公积金账户上的全部余额来一次性冲抵贷款已支付保费。根据公积金中心规定,使用年冲还需要满足一些条件：第一,住房贷款必须满一年以后,才能办理冲抵已支付保费的业务；第二,在一般情况下,冲抵的已支付保费额度不低于6个月还款额。在优先次序的规定上,年冲须优先归还公积金贷款已支付保费,待偿还完全部公积金贷款已支付保费后,才可以冲减商业贷款的已支付保费部分。因此年冲其实是一种部分提前还款,对于有组合贷款的借款人来说,节省下来的更多的是公积金贷款利息。比如说,本例中李先生夫妇公积金账户是12万元,公积金贷款余额60万元、商业贷款余额55万元,如果使用年冲方式,12万元将全部用于冲减60万元公积金贷款,这样就无法享受低利率的公积金贷款优惠了。
年冲方式比较适用于商业贷款账户余额较多、且公积金贷款已基本结清的借款人。
同时,由于其只能于贷款次年开始冲减,因此还适用于贷款初期现金支出压力不大的借款人。月冲则比较适用于商业贷款金额较大的借款人,以及贷款初期现金流压力较大的借款人。对于多数购房者而言,其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的缴存额一般也小于月总还款额,因此,公积金加商贷的组合贷款模式以及公积金月冲方式是多数人的最佳选择。正如李先生夫妇,两人购房选择组合贷款模式,其中15年50万元公积金贷款以及30年55万元的商业贷款,两人公积金账户每个月的缴款总额是2500余元,这样银行每个月将2500余元的公积金支取出来,先偿还公积金贷款本息约2200元,剩余的300余元则用来偿还商业贷款。
当然,由于李先生夫妇最初的公积金账户里还有12万余元,因此每个月7000元左右的还款金额将能被完全覆盖,也就是说在近两年的时间里李先生夫妇不用额外考虑还款。这样一来,李先生夫妇不仅可以巧用公积金偿还利率较高的商业贷款,又可以在借款最初压力加大的时候获得宝贵的两年喘息时间。公积金冲还贷是可以变更的,但每次变更必须在原委托方式已满一年以后方可操作。选用银行个贷产品在个人房贷业务方面除了巧用公积金之外,不妨可以考虑选用一些银行个人贷款新的还款方式,以降低整体贷款利息的支出,更合理地作出还款安排。
最常见的还款方式是按月等额本息和按月等额已支付保费两种,等额已支付保费还款能较等额本息还款更快速地归还贷款已支付保费,因此所支出的利息也更少,只是在贷款初期月供金额会更高一些。同理,如果选择周周还、双周供、三周供这些还款方式,也是通过加快贷款已支付保费的归还速度来降低整体利息的支出金额。借款人可以根据自己资金流动的周期特点,自主选定还款周期,达到最佳的资金管理效果。略微复杂一些的是等额递增及等额递减两种还款方式,把还款年限进行细化分割,在每个时间分割单位中还款方式相当于等额本息,而在每个时间分割单位之间的还款金额是等额递增或等额递减的。等额递增方式适合借款初期还款能力较弱,但是收入成长性较好,预期未来收入会逐步增加的人群,等额递减则正好相反。还有一种存贷盈的贷款理财产品,将贷款账户与用于还款的存款账户相联动,客户存入还款账户中超过一定金额的资金,按照一定比例视为提前还款,存一天算一天,存的越多比例越高。
换言之,一部分存款资金可以获得相当于贷款利率的收益,既能提高资金使用效率又能降低利息支出金额,还不用支付提前还款的违约金。气球贷也是一类灵活还款的贷款产品,它先偿还部分已支付保费和利息,剩余部分已支付保费到期一次偿还。气球贷的贷款期限通常较短（比如3年）,因此可享受较