温州楼市泡沫恐引爆银行风险

温州楼市泡沫恐引爆银行风险
作为中国楼市“风向标”,经过房价连续24个月的下跌之后,温州房价普遍跌了近30%,众多高端楼盘房价腰斩,受此影响,部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃,昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。权威部门调查显示,目前温州“弃房”现象只有不到600例,当前银行信贷风险总体可控,但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下,楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险,值得高度关注。近600套房屋成“弃房”据温州市银监分局对辖内银行的调查统计,截至7月末,全市各类“弃房”共发生595例,其中,按揭贷款不良余额为41277万元,出现“弃房”的为15例；因经营困难以偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。《经济参考报(微博)》记者日前实地走访温州十多个“明星”楼盘了解到,三四年前曾经创出五六万每平方米的楼盘如今价格遭遇“拦腰斩”。记者获悉,温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆”曾被炒到每平方米5万多元,如今跌回到了每平方米2 .5万元,600多套住房虽已全部卖出,但只有40多户入住,还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。与此相对,在今年8月初温州限购政策微调后(从比一般城市严厉调回与其他城市相同),一些低开的新楼盘出现热卖。温州市住建部门表示,当地并未出现大面积房价腰斩现象。“那些所谓腰斩的房子,原本就背离实际价值,数量非常有限,不能代表温州楼市真实情况。”大多数楼盘只是降价到合理区间,部分定价合理的楼盘销售情况有所回升。
一家国有银行温州分行个人金融部负责人表示,目前温州所有的住房按揭贷款出现3例“弃房”情况,但拍卖产值都能覆盖贷款额,银行没有损失。因抵押贷款无法偿还而出现房屋被处置的大概有100多例。温州哥伦布房地产营销有限公司客户经理刘政说,他代理的二手房楼盘都曾有个别“弃房”进入拍卖程序。“房价大幅下降,拿到房子也抵不过给银行的按揭,一算账,就有人就索性‘弃房’。”刘政说,道理上是这样,但实际上如果“弃房”,将损失掉首付款以及每月还给银行的资金,更重要的是个人信誉会受到影响,所以这样的情况并不常见。据温州市中级人民法院统计,今年1月至8月,温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。在这些委托拍卖的财产中,约80%为房产,“其中有断供房,也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”温州市中级人民法院司法鉴定处处长张琛表示,近两年房屋产权拍卖与其他财产处置一样,都处在高点。
一些银行人士指出,抵押物处置有很多程序,费时较长,目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序,还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。抵押担保成“弃房”重灾区《经济参考报》记者了解到,“弃房”虽由房价大幅下跌引起,但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难,导致资金链断裂难以偿还抵押贷款,被迫“弃房”。与此同时,“抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”,银行信贷风险加大。“没办法,做什么赔什么,银行贷款还不上,抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响,温州本地民营企业普遍出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款,导致部分企业被迫选择“弃房”。
据银监部门测算,在温州,由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说,由于温州企业多进行“炒房”活动,如今房价大幅下跌,资金链吃紧,无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款,可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况,从而导致借款人主动‘弃房’”。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析指出,断供“弃房”的成本高昂,这意味着信誉受损,会进入银行“黑名单”。温州当地企业几乎全都大肆扩展、涉足房地产,在企业盈利微薄、融资困难的情形下,最先会从楼市撤离以缓解资金压力,而这无疑推倒了温州房价下跌的第一张“多米诺骨牌”。抽出资金,投资客撤离,房价跳水,反过来导致手里的房产难以“变现”,资金链断裂,从而引发“弃房”现象。
值得注意的是,部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来,温州担保链风险持续蔓延,部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任,遂主动选择“弃房”。据测算,担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。温州银监部门测算,房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出,当前温州资金链和担保链风险仍未根除,实体经济复苏基础尚不稳固,房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。
因此,预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。“抵押+保证”成银行风险易爆点记者调查了解到,不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看,还是从银行住房抵押贷款总体规模来看,当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控,但楼市下行压力犹存,不排除“弃房”增多甚至蔓延,“抵押+保证”这一担保方式成为银行主要风险点。尽管出现近600例“弃房”,但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现,温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前,温州个人住房按揭贷款余额660 .83亿元,其中不良贷款余额4 .02亿元,不良率为0 .61%；商业用房按揭贷款余额25 .03亿元,其中不良贷款余额0 .19亿元,不良率为0 .76%。
均低于同期全部贷款3 .68%的不良率,总体风险可控。目前来看,温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘,过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出,部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加,银行风险随之加大。值得注意的是,随着房价持续下跌,温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州,银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款,如果借款人希望申请更多的贷款,则往往会被要求增加保证担保,变为“抵押+保证”的组合担保方式。
当房价处于高位时,抵押物的市值能覆盖全部贷款,此时保证人的代偿风险很低,其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时,保证人的代偿风险随之增加,其代偿的能力和意愿会相应降低。因此,保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线,目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%,远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%,成为最大风险点。