为什么说能获取稳定的租金，是“买房养老”选房子的前提呢？

古代高官告老还乡,或者商人赚钱回乡之后,会干什么？置地传家。因为在古人眼里,土地的风险最小,买地之后,不用怕后代子孙没出息,只要他不吃喝嫖赌败家,地里总能种出粮食,稳定的地租就能养活他们。
古人的想法很朴素。回到现代中国,土地归国家所有,用地最高只有70年使用权,“买地传家”的现代版本,演变成了“买房传家”。出租房子当“收租婆”,每月收取稳定租金,多安稳！ 早年煤老板们大规模在北京等大城市买房,除了部分纯粹是为了赚取房屋买卖的差价外,有些人的朴素想法,也许就是以后用这些房子的租金过后半辈子生活,或者让子女衣食无忧。
作为一个对“买房养老”做过深度思考的人,我曾经将此付诸过实际行动。在2010年,我一度这么规划自己的养老：除了一套自住房外,有3套可以出租的房子,每套月租2000元,那么每个月可以收取6000元租金,老了之后日子也能不错。 养老金怕通货膨胀,但是房子不怕,现在大米一块五一斤,房租2000元一个月,以后如果大米15元一斤,房租估计也差不多能涨到一万好几。
当时,我贷款在北京西南三环买了一套62平米的房子,总价大约78万元,简单装修配置家具之后,每月租金1500元。现在,这套已经不属于我的房子已经涨到了200多万元,每月租金大约3000元。从理论上说,如果有人当时买了3套这样的房子,每月租金就能收1万元左右,过富足的退休日子没啥问题。 有人喜欢计算房价与租金的性价比,觉得买房不如租房。他们的理论没有错。不过,对于不善于理财的人来说,买了房出租,就像古代人买地,是一种防御性理财手段,你能说古人买地收益不如经商,所以买地都是错误的吗？
当然,买房养老也不是什么房子都能买的。能获取稳定的租金,是“买房养老”选房子的前提。结合自己的经验和教训,我总结了以下几条,希望能对你有所帮助。 客源稳定是第一位没人租一切皆成空 作为养老出租的房产,应该具备防守型资产的特征。也就是说,这些房子的升值性可以被忽略,但是房子必须能获得的租金是稳定的收入。因此,这些房子附近地域租房需求要旺盛。
首先,买房所选择的城市必须是外来人口比较多的,那样租房的需求会比较旺盛。北上广等大城市,出租房基本供不应求,而在一些小城市,由于外来人口较少,房子可能很难出租出去,即使能租出去,价格也很低。所以,买房之前一定要先考察出租房市场,看看房子是否很容易出租。 选定一个城市之后,下一步就是考虑在哪里买房。地理位置较好,交通便利的区域,乃是首选。有经验的房产投资者比较青睐市中心的楼盘,那些房子交通便利,对于租户来说非常方便,而且往往离上班公司也近。
相比之下,偏远地域的房子就难出租得多。 美国底特律的案例为我们提了个醒：在一些资源型的城市,或者正在走下坡路的城市,“买房养老”比较不保险。底特律由于人口不断外流,有些房子干脆被人遗弃,哪还有多少人去租房子？ 如果指望在这样的城市买房子养老,显然不靠谱。“鬼城”的报道屡屡见诸报端,那些地方房子入住率低,想出租出去自然更加困难。如果买了那样的房子,不但没法出租,每年还要倒贴暖气费、物业费什么的。 算算租售比在哪里买房子更合适 花同样的钱,买到不同的房子,然后出租,其实回报是不一样的。
在比较该在哪里买房时,不妨先计算投资回报率。最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便,对买哪套房子的情况分析会较为准确。 假设有这么两套房子：一套房子80万元,租金每月1400元；另一套房子100万元,每月租金2000元。按照公式计算,第一套房子的租金回报率2.1%,第二套房子的租金回报率2.4%,显然,买第二套房子更合适。因此,买房时不必死盯着价格,同时要看它的租金收益率。如果一个地方的房子租金很低,那么即使房价也低,买下来也不见得划算,除非这个地方以后发展潜力很大。
当然,每个地方房子由于需求不同,租金回报率也不尽相同,如果把回报率低的与银行利率相比,往往是不划算的。不过作为一种防守型的资产,一次性投入,然后坐等收取租金,也是一种对抗通货膨胀的对冲工具,即使“不划算”,也是一项不错的投资。 小房子更好出租户型性价比很重要 有租房经验的人都知道,一居室的比两居室的更好出租,三居室的在大城市很难出租,因为总价太高,四居室五居室等就更不用说了。
对于投资来说,选择小户型出租最为合适。可以举例：一套100平米的两居室,租金肯定不会比50平米的小两居高一倍,因为对于租房的人来说,就是要一个独立空间而已,大小并不是很在意,但会对价格非常敏感。 试想,如果你买一套130平米的三居室,同样价格也可以买两套60多平米的两居室,但是三居室租金肯定不如那两套房子加起来高,而且出租起来也更加困难。
因此,买房养老,一定要选择小户型的房子,总价低,既好出租,价格也更加合适。 配齐家具家电租金更高看长久别偷懒 空房子出租,与配齐家具家电出租,价格可能差到20%。以中等城市一套房一个月1500元租金为例,如果一个月差300元,两年下来,差额就可以把空调、电视、冰箱、洗衣机什么的全部配齐了。接下来的时间,多出来的租金就是纯收益。 作为打算长期出租的房子,将那些必要的家具家电配置齐全,并进行简单装修,其实是一门非常划算的事。