房贷理财到底能理出多少财？

最近,某银行推出一款叫做 点按揭 的房贷理财产品,据说可以省下几万元的贷款利息。消息一出,各家银行房贷业务的咨询量又涨了一小截儿,不少人向贷款银行咨询自己的房贷能不能理财。
25日,记者通过对沈城各家银行的调查发现,这段时间银行新推出的房贷理财产品不在少数,而且名目繁多。但这些产品究竟适合哪些人,又能为房贷族省下多少钱,却是个不好回答的问题。 房贷搞噱头 整蒙贷款族 年初至今,银行房贷新产品频繁亮相。记者日前走访了一条街上的四家银行发现,每家银行最近更新的宣传折页上都有一款房贷理财产品。其中,主打 省息 的占绝大多数,还有少数是以还款方式和期限为卖点的。
比如,一家银行新推出的 存抵贷 产品就在贷款利率上做足了文章。该业务通过将个人贷款与存款账户进行关联,通过同一客户名下的存款利息抵扣贷款利息,帮助客户减少贷款利息支出。 某大型商业银行近期还推出了 气球贷 业务。这种贷款前期每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大, 前小后大 像气球,所以就直接命名为 气球贷 。该行人士介绍, 气球贷 是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的,既提供了较短的贷款期限,又以一个较长的期限来计算月供,减轻前期还款压力。同时,由于贷款期限较短,相应的贷款利率也较低。 虽然房贷新品不少,市民也很关心,但由于银行房贷业务的专业性较强,市民理解起来比较费劲。这几天,记者就接到多位读者关于房贷新业务的咨询。
能省那么多？看着直动心 其实,房贷族最关心的莫过于房贷新品是不是真实惠以上述开通 点按揭 业务的银行为例,该行声称房贷客户通过预先支付一个或多个 点 的费用,可以使贷款利率降低,最低利率仅为3.78%,相当于央行基准利率打了六五折。按照该行的说法,以30年期50万元的贷款为例,办理该业务前利率为4.16%,月供为2433元,30年利息总额为372854元。如果客户办理了 点按揭 业务,通过支付1.5个 点 的费用,即7500元,30年下来可以节省利息39149元。 另一家银行省得更多。假设客户贷款100万元,30年期,选择该行的 活利贷 后,每月在还款之外将3000元存放在活利贷的账户下,银行会将这笔钱视为提前偿还的贷款已支付保费,最终借款人还的总利息仅为55万元,比普通住房贷款节省的利息高达60万元。 忽略四个问题 实惠 大打折扣 真能省下这么大一笔利息支出吗？记者通过调查发现,银行在房贷产品的宣传中有意无意地忽略了四个问题,而这四个问题直接影响到 实惠 的真假。
省略 该得的利息 除了手续费因素,银行在帮客户计算 省多少 时,将客户该得到的部分利息收入给忽略了。比如与贷款账户关联的储蓄账户,如果没有与贷款账户关联,本身是可以获得存款收益的。但银行在推销自己的产品时,忽略这部分收入的同时,夸大了节省的利息支出。 没考虑经济环境变化 银行抛出的案例都比较简单直观,没有涉及复杂的因素。而实际上,如果遇到经济环境发生变化,比如银行加息、减息、房贷政策调整以及通货膨胀因素,计算结果肯定会有所变化。 另外,记者采访还发现,每种房贷新品都有一定的局限性,只适合特定的人群来选择。市民在选择时应算清成本,仔细权衡。