购房成了现代都市人的一个心病;教你如何玩转住房公积金

全款购房钱不够,商业贷款成本高,不止一个消费者发出这样的呼声。购房成了现代都市人的一个心病。但是在宏观调控与国际经济金融环境的双重推动下,为民减负成了政府的首要工作,为住房信贷政策松绑成了第一步骤,作为低成本的信贷按揭方式,对住房公积金贷款的进一步放松势必首当其冲。
以下的一番问答,或许能够帮助你玩转公积金,实现居者有其屋的梦想（注意：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁,故以下解答仅供参考,请在办理前咨询当地住房公积金管理中心）：Q：在高薪诱惑下我刚跳槽到一家新公司,每个月的薪水是10000元,我想问问每个月应该有多少公积金呢？A：恭喜你,收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12%,但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意,这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化,2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300%,分别乘以12%的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。Q：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢,我现在看上一套商品房,80万的2居室,我可能要贷款20年左右吧,我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢？A：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话,那么无论是住房公积金还是商业贷款的话,你都可以贷款8成,也就是贷出64万元,在你贷款20年的前提下,利息方面最大差距可以达到230000余元：按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3973.35元/月,20年到期共支付利息313603.78元；如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元/月,20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是3895.16元/月,20年到期共支付利息294837.60元。
能省不少钱哦,特别提醒的是,如果你首套房产是商业贷款的话,那么第二套房使用公积金贷款的话,是不需要执行二套房贷款利率的。Q：我相中了一套酒店式公寓,我打算用住房公积金贷款把它买下来,可行否？A：给你泼一瓢冷水,没戏。住房公积金贷款,只针对住宅类产品,包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房,它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓,必然是商业立项,属于营业用房或者说商用房,住房公积金你是用不了了,想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。Q：我正在申请两限房,估计最近能有结果,不知道我如果用住房公积金贷款申请的话,是不是还有优惠呢？A：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的,不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点,要是还想再打折那是不可能了,不过你还是可以享受到一些支持的,首先,如果你购买的是90平米（误差在3%以内）以下的政策性住房,那么即使你的公积金缴存只有一个月,也可以享受到住房公积金贷款；其次,公积金贷款对于政策性住房,可以执行最低10%的首付哦。Q：救命啊,我看中了一套二手房,但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款,这是为什么啊？是不是二手房不能用公积金贷款呢？这套房子我还是很喜欢的。A：哎,这是个常见现象。
不仅是二手房,一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款,原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些,业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下,目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速,一般来说,在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款（中直机关的国管公积金可能还会慢一些）,想必对于业主来说,也不急在这一时,可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心,相信现在市场不好,沟通之下取得业主的配合还是有可能的。Q：我刚买了套房,我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊？怎么规划比较合算呢？A：这是个好主意,也是可行的。事实上如果合理规划的话,你还可以节省更多。首先,在你购房之后,凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜,而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策,商品房每年可以提取一次,政策性住房每个季度可以提取一次；其次,如果你公积金的缴存额比较高的话,那么可以在提取之后选择做部分提前还款,如果还月供的压力不大的话,在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限,因为贷款时间越长,利息越高。这样的话,你的利息支出会节省一部分。还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取,不过现在并无正式的政策出台,可以关注一下哦。Q：我们家的房子是以我先生的名义购买的,不知我的住房公积金能否取出来？如果能,需要什么手续？A：这是可以的,只要是夫妻双方中的任何一方购房,且无论是何种贷款或是全款,那么凭购房协议、贷款合同或是房产证都可以提取配偶双方的公积金。公积金的提取可以由购房者向所在单位提出申请,并填写住房公积金提取申请书和住房公积金提取明细表,到银行索取近期还款凭证或证明,然后由本人或单位经办人持购房者身份证原件及复印件、住房公积金提取申请书、住房公积金提取明细表、购房合同及相关证明材料到公积金中心办理提取。如配偶提取公积金,还应提供结婚证或户口簿的原件及复印件。Q：公积金存在那里给不给利息啊？我也想把公积金提出来,该怎么办？A：公积金存在那里当然会给利息啊,公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息,而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策,实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的,只有以下情况下才能提取：购房后（无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的）凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；装修、翻建、大修自有住房的,凭相关协议与发票可以提取；租金支出超过家庭收入5%的可以提取；退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。Q：前段时间我支取了一次公积金,我现在又面临买房,会不会对我的公积金贷款有影响啊？A：放心吧,只要你提取之后没有中断缴存,不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话,需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年,且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的,但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房,那么即使是缴存首月,也是可以申请的。Q：我们家里商量着想买套大点的房子,现在看中一套150多万的,手里有50万左右的现金,我是不是可以用公积金贷款呢？A：可以,但是恐怕你不能享受全额的公积金贷款。因为公积金贷款规定,只能贷款80%,且公积金贷款部分上限为80万,按照你的情况,你至少需要贷款100万元才能购置这套房产。不过别担心,因为你还可以选择组合贷款,也就是说公积金贷款不足部分还可以选择商业贷款。当然,超出的这一部分你就不能享受公积金贷款的利率了,但是算下来,还是要比全部选择商业贷款划算。Q：我已经办完公积金贷款了,但是最近金融危机,我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力,我该怎么办啊。A：针对你这样的问题,公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了,那就是自由还款。也就是说,你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后,由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款,如果一直按最低还款额度还款,那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还,这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。Q：几年前我贷款买房的时候还没有公积金,去年的时候单位给我缴纳了公积金,我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊？A：很遗憾,至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧,可以关注一下。