二手房贷误区如何才能规避

王先生近来有买房的打算,他希望通过公积金贷款买一套二手房,但中介公司告诉他,公积金贷款办理周期长,且这种贷款方式与商业贷款不同,需要将房子先过户到他的名下才可以办理,大多卖主都不接受这种方式。有中介建议他先办理商业贷款后再转为公积金贷款,“很简单,自己去银行交个申请,再把公积金贷款时需要的手续交给银行就成”。 但在另外一家中介公司,工作人员很肯定地说：“要么商贷,要么公积金贷款,北京还不能商业贷款转公积金。”如何将商业贷款转为公积金贷款成为困扰王先生购房的主要因素。 众所周知,央行宣布提高个人住房贷款利率以后,公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。转换成公积金贷款后,可节省利息,还可退还保险费,而且每月供房款可先扣除当月住房公积金,较大程度地减轻了经济负担。在部分外地城市已开始了商贷转公积金的办理,北京目前尚没有开展此项业务。 况且,专家介绍,商业贷款转换成住房公积金贷款并不适合每个人。
只有那些还款期限还没超过两年,贷款额度在10万元以上的贷款人办理转换手续后,才可省下一笔可观的费用。 据了解,如果想把住房商业贷款转公积金将会遇到下列问题：需交纳多项手续费用。资金转移需担保公司出面担保,费用将包括担保服务费和相当于贷款金额0.6％至1％的担保费。全部办妥几千元的开销在所难免。另外还需投入较多的精力和时间,需在担保公司、公积金管理中心、公积金贷款银行、原按揭贷款银行等多个部门办理多项手续。一般都要20多天才能办理完毕。需要提交大量证明材料。现房需要房屋产权证明等。 此外,记者还了解到,除担保公司可提供担保服务外,京城一些中介公司还为客户垫资还贷,主要应用于转按揭客户,但收费较高,一般办理一宗业务要收取数千元至几万元不等的“垫资费”,如果垫资额度较大还会加收费用。这样办理相当于提前还贷后重新贷款,但由于银行一般要求提前30天申请提前还贷,且只有房屋解押后才可办理公积金贷款手续,因此“商贷转公积金”全套程序走完不仅费钱而且费时。 综合各项因素,专家建议,原来商业贷款余额较大、剩余贷款期较长的购房者,办理商贷转公积金贷款比较划算。而对于有提前还贷意向的购房人,把商业贷款转为公积金贷款也省不了多少利息,反而加大的转贷成本,得不偿失。 另据了解,商业贷款转换成住房公积金贷款包括房改房、经济适用房、商品房、集资建房和二手房。 【理财（相关：证券 财经）案例】 精打细算提前还贷 王先生买了一套总价70万元的房子,首付50％后,贷款额为35万元,贷款期限20年,在其采用等额本息还款法还款6个月后,考虑提前还款。此时,他所剩贷款额为335180元,其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出,仅半年时间王先生已经支出了1万多元的利息。而通过分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出,算出哪种提前还款方式更经济省钱。
◆第一种：将所剩贷款一次性还清 利息总额＝提前还贷前的利息额10117元
◆第二种：部分提前还款,月供不变,缩短还款期限 提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即2470元,贷款期限则缩短为10年零6个月,提前还款后的总利息为81000元。 利息总额＝10117＋81000＝91117元
◆第三种：部分提前还款,减少月供,还款期限不变 提前还款10万元,贷款期限剩余19年零6个月,月供减少为1682元,提前还款后总利息为158494元。 利息总额＝10117＋158494＝168611元
◆第四种：部分提前还款,减少月供,缩短还款期限 提前还款10万元,月供减少为1960元,还款期限缩短为15年,提前还款后总利息为117804元。 利息总额＝10117＋117804＝127921元
◆第五种：部分提前还款,增加月供,缩短还款期限 提前还款10万元,月供增加为2589元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为75470元。 由此可见,缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此,房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期最终选择适合自己的还贷方式。同时,提前还贷切记到保险公司办理退保手续。