卖房如何聪明报价？如何防止这种情况发生？

楼市转暖,对二手房卖家来说确实是存在着一种幸福的烦恼,即房子太容易出手反而担心一不小心被贱卖。如何防止这种情况发生？主要做到多做比较、多找卖点并时时关注行情即可。
怎样才能卖出好价钱？估计这是卖家一直努力要寻找的答案。记者了解到,目前房价一直在涨,这导致不少卖家心态上产生了微妙变化,因为害怕房价定得低而致使自己吃亏,于是不断以跳价来应对。其实,这种患得患失的心态对自己并不是很有利。那么,如何才能卖出高价？专家表示做到这点并不难,关键时要注意定价技巧。跳价只因怕贱卖近日,记者的熟人陈先生就碰到了一件让他感到有些窝心的事。6月中旬的一个周末,陈先生如约前往闵行区莘城苑小区,他带足了定金,准备把前一天看好的一套两房买下来。虽然小区旁边有条铁路经过,而且传说未来很有可能建沪杭高铁,而且房型上面也有点缺陷,诸如卫生间为暗间,采光、通风都不是很好。但他已经顾不上这么多了,房价一直在涨,我想先买套房再说。他如是说。谁知市场无情。因为最近市场转暖,二手房卖家心态发生了变化,有业内人士甚至断言目前又进入了卖方市场。
陈先生接到经纪人的电话称房东可能会涨到70万元,这比当初的报价要贵了15000元。他跟老婆简单商量了一下,临时决定接受新的报价。谁知卖家再次提价,涨到71.5万元,短短两个小时内,涨了3万元,陈先生有点犹豫了。陈先生的遭遇也许只是当前二手房市场的一个缩影。记者了解到,目前二手房市场上卖家跳价现象十分普遍。据业内人士介绍,跳价现象主要分为两种情况：一种是大幅调价,即每次跳价幅度很大,超过5%,比如150万元的报价,一次加价达10万元；还有一种就是频繁跳价,只要有人接受自己的报价,卖家立即加价。卖家缘何要跳价呢？卖家毕女士的说法也许具有一定的代表性。她表示,看到有不少人来看房,而且抢着要,我心里挺担心把价格定低了让自己吃亏。她说。正是因为卖家无法把握价格变化情况,因此只能以跳价来应对了。但是记者了解到,以跳价这种方法来应对目前多变行情,并非上策。
一位业内人士表示,如果有卖家跳价次数太多,或者跳价幅度太大,眼见售出无望,中介公司会有意无意忽视这套房源的存在。一旦出现这种情形,缺少了中介公司的推介,房子成功出售的可能性会降低。而这对于一些靠出售房产获取资金用在他处的卖家来说,机会成本将大大增加。同时,跳价还存在一定的法律风险。上海联业律师事务所主任律师王展表示,如果卖家收取了定价而反悔跳价,按照定金协议约定,卖家不但要全额退还定金,还要赔付相同数额的违约金。报价也要讲技巧虽然对于卖家而言,想要做到完全精准定价实属不易,但专家认为,只要讲究技巧,其实无须担心房价卖得低。专家分析认为,有为数不少的卖家其实对市场并不完全了解,他们在确定挂牌价之前,往往只是简单地了解了一下市场行情,然后便凭感觉确定了一个挂牌价。但是二手房市场个性很强,而且变化多端,这种在没有经过细致比较和长期跟踪市场的前提下而得到的结果,其实并不是很准确。那么,如何才能做到既能卖出高价,但同时又不会影响交易速度？下面我们将结合具体来进行解析。多加比较心中有数多加比较,方能掌握市场的真实情况,因此在确定挂牌价时才不会出现高得离谱,或者低得让自己后悔的情形。
章先生近日在出售位于静安区一套房产时,他在附近中介公司收集了十多套类似房源的售价,有针对性地跟自己的房产进行对比,最后他确定的价格为235万元,比中介给出的230万元稍高一些。
上海美联物业闸北区域经理刘庆霞表示,卖家要做到较为准确地定价,除了要听取有经验的房产经纪人的建议之外,另外一个很重要的因素自己对学会比较。一般来讲,同一个小区内的二手房由于交通、配套条件相同,的确可以参照最近的成交记录进行定价；但定价时,也应搀杂考虑楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊因素,显而易见,多加比较尤为重要。据了解,这些因素对房价会产生一定的影响,比如其他条件相同,但楼层不同的房源,差价很大,就上海而言,一楼与中间12楼的价差（小高层）可达15%左右,而外围区域的普通公寓房,其一楼与中间12楼的价差也可达到10%左右。再比如所处小区位置也会影响到售价的高低,如对于外环线附近的公寓,靠近嘈杂马路的房源要比位于安静的小区中央房源便宜1000元/平方米。由此看来,在了解众多类似房源售价的前提下,最终确定挂牌价,是一种比较合理的做法,至少不用担心挂牌价偏低。当然,比较的过程就是做加减法,如果优点突出,价格适当增加,如果缺点明显,则适当降低售价。多找卖点吸引眼球商品需要包装,二手房也是一种特殊的商品,因此也需要一些卖点来进行适当包装。
章先生知道卖房也需要一些卖点,于是他仔细了解了一下这套房源的优点,比如可以纵览小区内部景观、楼层好、房型实用紧凑、小区居民为高素质人士、周边配套齐备等,都记录了下来,并提供给经纪人。上海知名楼市专家蔡为民表示,多找一些卖点,是为了让购房者更加愿意接受。当然,从另外一个层面来解读,其实就是为了让购房者接受自己的定价。专家表示,购房者普遍关心的主要有交通、学校、商业配套、景观、噪音等污染因素、楼层、房型、朝向、通风状况、采光等几十项,卖家可以把自己房源所具有的所有优点全部记录下来,并通过有效途径让购房者了解这些信息。当然,为了不至于让人产生误会,只能把真正的优点当做卖点来向购房者推荐。因为一旦买家发现有滥竽充数的情形,往往会以为房源存在缺陷而避之不及。这反而起到了反作用,有点得不偿失。时时关注价格变化价格变化很快,唯有及时做出调整,才不会出现贱卖的情形,这要求卖家时时关注价格变化情况。
挂牌之后,章先生每隔一段时间就会跟经纪人联系一次,在了解自己这套房源最新进展的同时,也不忘询问一下市场行情的最新变化情况,比如市场交易活跃程度,价格涨幅情况等。上海德佑地产市场部有关人士表示,不少有经验的卖家挂牌之后一直跟踪市场行情的最新变化,其实只有这样,才能及时对售价进行调整。专家认为,目前市场处于上涨过程中,卖家完全有必要更加密切关注市场变化情况。因为唯有在买家做出决定之前准确预判,方能规避相应的法律风险。在接受买家定金之后再要求涨价,其结果可能是赔付别人违约金。当然,这里需要注意的是,加价需要讲究技巧,一是不能加得太勤或是幅度太大,这会引起中介跟买家的反感,给人以不讲诚信的感觉。其次是在无人看房的间隙加价,这样操作易于被人接受。机会成本也要留意卖房在追求最高收益的同时,也不能忽视机会成本。专家分析认为,虽然目前房价上涨,但是为了更高的收益,一般情况下,还是需要适当延长交易周期。
而恰恰是交易周期的延长,导致机会成本的增加,当机会成本大于多出的房款时,就证明卖家在出售过程中不但没有获得收益反且还吃了亏。机会成本就隐藏在被延长的交易周期内,交易周期越长,机会成本就会越大。假设上述中的章先生出售手中的房产是为了换大房,为了能获得更多的房款,他将挂牌价确定为245万元,这个价格很有可能会在一个月之后被人接受,但殊不知,他自己中意的大房,可能已由350万元,涨到了370万元,他自己的房子虽然多卖了10万元,但因为延期,自己想要买的房子却涨了20万元,两厢对比,自己真的是亏了。因此,卖家在确定价格时,一定要考虑清楚自己是为何而卖房？要适当考虑延期交易的机会成本是多大,两害相权取其轻,最终确定一个合理的出售价格。