理财师建议卖房盘活资产;落实家庭理财目标

个案资料梁先生,29岁,就职于某国企,月薪税后4000元,有四险。妻子27岁,也就职于国企,月薪税后3000元,有四险。两人根据手头资金情况,计划在2012年要孩子。家庭有一套市值约170万元的房屋,购买的是1978年的老房,贷款还剩33万元,月供2500元,15年期。现有外债10万元,属亲属借款,打算5年还清。活期存款1万元。月生活费2500元左右。
财务状况分析梁先生夫妇是国企双职工,收入不高,家庭月收入除去还房贷和生活开支；每月仅2000元节余,在不增加额外开销的情况下,要4年以上才能还清10万元借款。照此下去,不仅生活质量得不到保证,恐怕连亲属都会形同陌路。梁先生夫妇年近三十,没有一技之长,工作上很难突破,想充电却苦于缺少资金；打算生育,经济实力又不够；计划接一方父母来京养老又没有相应条件。问题的核心都集中在现有位于CBD规划控制区的住房,梁先生坐拥百万家产,却无法享受相应的生活品质。
这套住房不仅背负着多项债务,还消耗了家庭近四成的现金流,在很大程度上制约了二人未来的发展目标1.在保证一定生活质量的基础上,尽快还清外债。2.虽然目前资金紧张,但充电是必需的。3.是否可以通过房屋买卖,进行资金的重置。4.3至5年后想把一方的父母接来养老,但目前房子太小。老家的房产市值约25万。父母退休金够自己养老。理财建议卖房提前落实家庭目标现有住房虽然地理位置优越,有可能在后续拆迁中获得更大的利益,但时间成本和不可预知的风险较大。
同时由于房龄较长、设施陈旧、面积较小,获得的拆迁补偿和当前市场价差距可能并不如想象中那么大。建议梁先生卖掉现有住房,用提前折现换来的资产。在清偿全部债务后,以每月2500元标准在单位附近租房,既便于家庭生活,又不会降低居住品质。现有1万元存款仍作为家庭应急储备金,另外再追加2万元定期存款作为生育基金。在保险方面,梁先生可以为自己和妻子选择较为灵活的万能险,既可享受收益又能获得保险保障,年保费支出应不少于2万元,夫妻占比为3：2。
在迎接宝宝到来的这段时间,梁先生和妻子可以着手进行充电。构建投资组合考虑梁先生的年龄和未来需要,其资产配置以60%保守投资、40%激进投资为宜。保守投资品种为：货币型基金20%,银行短期理财产品30%,实物黄金或纸黄金10%；激进投资为股票投资,可选择低市盈率的银行股、抗的消费概念股和成长性好的医药股构建投资组合,采取分步建仓、长短结合的操作方式,博取较高的风险回报。将100余万资产一分为二,梁先生名下为股票和黄金,妻子持有货币基金和理财产品。
每月2000元的家庭结余,一半设立,用于子女教育和抚养；另一半为银行储蓄,用于积累或补贴家用。申请保障性住房时下,政府为遏制房价过快增长采取了一系列严厉的调控措施,房价已出现明显回落,加之保障性住房的陆续推出,房屋供求关系将出现一定改善。梁先生夫妇是国企职工,出售现有住房后,在一定程度上已接近保障性住房的申请标准,可考虑在满足条件的前提下,申请购买“两限房”。在此之前,可通过租房来解决生育和接一方父母养老的问题。