中产家庭年入50万;拟花120万购房投资如何理财

姜先生,41岁,某企业销售经理,月收入2万元,年终奖10万元,月支出4000元。姜太太,38岁,某大学副教授,年收入15万元,月支出3000元。两人均有社保。孩子10岁,小学3年级,在姜太太所在大学的附属小学读书,每年学费2.8万元,每月生活费用等2000元。姜先生家庭在大学附近购买了一套商品房,目前市价150万元,尚余34万元贷款未清偿。除房产外,姜先生家庭还有银行存款56万元,基金5万元。
姜先生目前的理财目标有这样4个：考虑买第二套房进行投资,目标价120万元左右；为孩子出国留学作好100万元的资金储备；买一辆20万元的私家车和为退休生活早做准备。
财产状况分析
理财师根据姜先生的家庭情况进行了以下分析。
资产状况
表1为姜先生一家的家庭资产负债表。姜先生的家庭拥有总资产211万元,尚有34万元贷款未偿还,负债与总资产的比例为16%,财务上较稳健,家庭财务风险较低。固定资产是自用房产,在总资产中占比71%,可投资资产仅占29%。存款占可投资资产的92%,占比过高,说明姜先生的家庭未能善用可投资资产,财富难以实现较快增长。姜先生的家庭目标正处于成熟期,双方的工作能力和经济状况都达到高峰状态。
表1 家庭资产负债表
家庭资产 金额/万元 占比(%) 家庭负债 金额/万元 占比(%) 现金、活期及定期储蓄 56 27 房屋贷款 34 100 债券、基金、股票及理财产品 5 2 汽车贷款 0 自用房产 150 71 其他贷款 房产投资、黄金及收藏品 0 0 信用卡透支金额 汽车等其他资产 0 0 其他债务 合计 211 100 合计 34 100 家庭净资产 177万元负债/总资产 16.11%
收入支出
表2为姜先生一家的收入支出表。其中,姜先生每月收入占61.54%；姜太太占38.46%。另外,家庭年终奖金收入10万元,占家庭年收入的20%。家庭收入构成中,夫妻收入相差较大,姜先生是主要家庭经济支柱。
目前家庭日常生活支出为9000元,占73.17%。另外其他支出主要是孩子的学杂费等,每年约2.8万元。家庭支出中,日常支出占月总收入的27.69%。目前家庭月度节余资金2.02万元,占家庭年总收入的64.16%。显示家庭控制开支的储蓄能力较强,可为买车和买房提供一定的保障。
表2 收入支出表
月收入 金额/万元 占比(%) 月支出 金额/元 占比(%)男方月收入 2 61.54 男方月生活支出 4000 32.52 女方月收入 1.25 38.46 女方月生活支出 3000 24.39 房租收入 0 0 孩子月生活支出 2000 16.26 理财收入 0 0 月房贷还款 3300 26.83 男方年奖金 10 投资月支出 0 0 女方年奖金 0保险年支出 0 其他年收入 0 其他年支出 2.8万 月收入总计 3.25 100.00 月支出总计 1.23万 100.00 年收入总计 49 年支出总计 17.56万 月节余 2.02 留存比例 64.16
理财规划
类似姜先生这样处于成熟期的家庭,一个完整的家庭理财规划应至少包含应急准备、长期保障、子女教育、养老规划等。
应急准备
由于姜先生是家庭的经济支柱,但收入波动较大,建议按月支出的6倍来准备应急资金。目前家庭平均月生活支出为9000元,房贷支出3300元,需保留7.38万元作为应急准备金。
长期保障
姜先生和姜太太都有社保,要为家庭构筑坚固的防火墙,需要配置一定的商业保险。姜先生是家庭经济支柱,建议配置保额为其年收入5倍(即170万元)的商业保险。姜先生独自承担了房屋贷款的全部偿还责任,为减少房贷风险,还可以追加配置34万元的商业保险。重点考虑重疾险、意外险和寿险,通过组合实现长期保障。可为姜太太其配置保额75万元的商业保险。
子女教育规划
孩子已经10岁,此时做教育储备有点迟,但也还有8年时间可以准备。加上目前的资本市场仍处于低位,以较低的成本进行投资有望在8年内取得较好的收益。最简单的方式就是定投指数基金。按年均投资收益率7%(GDP的增长率)计算,可每月投资7800元,一旦账户市值达到100万元,就可转做定存。
养老规划
社保保证了夫妇二人退休后的基本生活。按姜先生家庭夫妇两人目前的生活水准月开支7000元来计算,在年通胀率3%的情况下,退休时需要准备的生活费用为277万元。假设50%通过社保满足,50%自己筹备。为筹备138.5万元,需要每月进行基金定投3560元(可选择指数基金),年均收益率为7%的情况下定投17年(姜太太退休时)即可实现目标。
买车和买房
买车和买房都属于大额消费或大额投资。这两类规划之间在实现时间上需要平衡。如提前买车,就需要推迟买房的时间。根据姜先生的家庭财务状况来考虑是先买车还是先买房。
在做好长期保障、子女教育和退休养老的规划之后,姜先生家庭每月的结余资金为20200(规划前的月节余)－4083(月均保险支出,按年收入的10%计算)－7800(教育基金定投)－3560(养老基金定投)=4757元。另外,年终奖10万元扣除孩子的学费后,还可结余7.2万元。1年可结余资金总额为13万元。
姜先生的家庭可投资资产为银行存款56万元和基金5万元。保留7.4万元左右作为应急准备金,还可动用53.6万元。这一资产状况对于买车规划来说绰绰有余,足以立即实现。
姜先生希望购买120万元的第二套房作为投资。由于第二套房的首付目前需要支付房价的60%,按120万元计算,姜先生需要支付72万元作为首付款。从姜先生目前的家庭可投资资产金额来看,无法立即实现买房目标。
如果立即买车,可投资资产减少为33.6万元,与买房首付款72万元的差距拉大为38.4万元。根据每年的结余资金13万元再扣除一年2.4万元的养车费用,姜先生买车后的年结余资金为10.5万元,需要3年8个月的时间才能完全支付买房首付款。买车后使得姜先生每月的结余资金从4757元减少至2757元(假设每月养车费用2000元)。按第二套房贷商业贷款利率7.205%(在现行商业贷款利率6.55%基础上,加收10%)测算,姜先生每月2757元的节余资金只能承担金额30万元、15年期或金额35万元、20年期的贷款,而无法承担48万元的贷款。如果只贷款30万元,就需要准备90万元的首付款才能顺利实现买房规划。
如果姜先生暂时放弃买车计划,则可以在1年半之后筹备好买第二套房的首付款,并且4757元的月节余足以偿还15年期、48万的贷款。未来财务状况再度宽裕后可再考虑买车规划。
理财方案操作
(1)从银行存款中预留出7.4万元作为应急准备金,可以将3.4万元以活期存款形式保留,4万元购买货币基金。
(2)从年奖金中拿出4.9万元购买商业保险,补充长期保障。
(3)从每月收入中拿出7800元开设一个基金定投账户,专用于子女教育资金储备。
(4)从每月收入中拿出3560元开设另外一个基金定投账户,专用于养老资金储备。
(5)建议姜先生暂时放弃买车计划,1年半之后可考虑投资第二套房产。