巧花公积金买房理财可做“长线”

导读：任小姐是省公司外派的人员, 限购 前在外地买了一套小单间,最近卖掉赚到一小笔钱后,打算回广州购买一套100万元左右的房子,理由是可以使用公积金贷款： 以后我应该会长期外派在外,不会回来住。这套房子就权当收租投资用,总好过放在银行。 虽然楼市呈现上涨势头,广州二手房整体租金回报率仅为3%左右,但继续投入其中的长线投资者却不减反增。据合富置业最新数据,天河、海珠、越秀、荔湾老四区的长线投资客比例逐月微幅回升,目前已超过10%,而中原地产该比例为15%左右。
投资广州楼市是否还有机会？理财型投资客(长线投资客)的特点：一是有广州户籍；二是没有更好的投资渠道；三是对投资回报率没有精算的目标和需求,纯粹是 钱没地方花 ；第四,对持有物业的时间长短没有明确的规划。
短线投资客的特点：一般有精确、系统的考虑和清晰的目标,注重判断入市时机。现象：理财型投资客入市为 花公积金 像任小姐这样为了利用公积金而买楼的买家不乏其人。宋先生是大型企业的员工,每个月的公积金达到7000元,与同单位的妻子加起来每个月有14000元的公积金收入。 不买房这笔钱又取不出来,不买白不买。 对于宋先生来说,只要能出首付,再供一套单位简直易如反掌。 这种买家区别于所谓的 炒家 ,在什么市场情况下都一直存在。
中原地产研究一部负责人瞿中奇认为,根据考察,自从执行 限购 、 限贷 后,狭义的楼市投资者即炒家在市场中的比例不到5%,因为炒楼讲究快进快出,并利用银行的信贷杠杆降低成本,而现在的 时势 下,即使是卖一买一,也要应付更为复杂的流程和更长的时间,很难实现炒作。 但是市场更多的是广义的投资客,他们的购房目的不一定是为了解决居住需求,而是理财型的投资。
据瞿中奇的研究,这种买家的比例约为15%左右,任小姐就是这样的投资者,她介绍说,自己想要在广州买一套楼龄比较长的旧房子,只要比较容易出租,最好能有学位,面积再小也可以： 反正不盼它的楼价能涨多高,不跌就可以了。 如果是短线投资者目前就不适合入市了。 宋先生说, 现在的租金回报率也就3%左右,楼价又已经涨到一定的程度了,光拿租金有什么用。 分析：楼市呈现涨跌分化趋势 长线投资客活跃度回升。
据合富置业最新统计数据,广州改善型二手买家由2012年7月份的22.5%逐月轻微增加,2013年1月份达到28.8%。过去几年的统计数据显示,广州二手楼市较合理的买家结构应为：首置：改善：长线投资客大概为6:3:1。2012年1~6月份,广州首置买家的占比高达七成以上,改善需求萎缩至两成以下,而长线投资客则几乎绝迹。
下半年,随着市场信心的恢复,这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观。
2013年1月份,二手楼市首置、改善、投资等各类型买家的结构基本达到6:3:1的健康、合理状态,从天河、海珠、越秀、荔湾老四区的买家结构看,长线投资客的比例呈逐月微幅回升的趋势,由去年8月份的5.9%逐月回升,至今年1月份超过10%。 2011年到2012年第一季度,虽然大市不乐观,但是凡是公寓类的物业都热销,正好印证了理财型买家的存在。
瞿中奇说,这些买家对大市的好坏敏感度不大,也没有具体的规划,只是为了 把闲钱利用好 ,只要觉得不亏就好。他分析认为,如果从理财保值角度看,目前仍有入市的机会： 从上一轮2011年到2012年的情况看,市场的氛围又重新进入上行的趋势,而且这种氛围在2013年短期内不会改变。从价格看,2012年下半年楼市回暖,但是价格稳中有升没大涨,而业界普遍认为2013年会继续上升,只是幅度不会很大而已。从楼市变化轨迹和对楼价未来趋势看,以投资物业作为理财手段之一还有机会。
另外,他提出,2000年至2012年,全国不同地区的楼价在升跌淡旺上保持同一个趋势,只是幅度有所不同,但是到了2012年年末开始这种现象有所变化,估计全国的楼市在发展趋势、变动轨迹上将出现分化： 虽然一线城市的整体价格最高,但是价格支撑能力较强,而二、三线城市的泡沫比较大。所以以前只要选对时间点,就可以赚钱,以后投资者还要谨慎考虑投资地点。 他认为,未来广州整体楼价还会稳中上升,只是不同区域的幅度不同： 个人认为风险比较大的应该是南沙区,因为投资客比例最大,而且此前的价格上涨最快,加上前景落实的进度和程度不够明朗。
他说,回顾珠江新城,规划建设20年,到后5年才 做起来 ,所以投资南沙需要很大的耐心, 如果遇到中间的波动期,是否能有坚定的信心继续持有,是对每个人的心态和决策方法的考验。
TIPS：投资可用市场对比法市场人士认为,衡量某个地区、楼盘的价格是否合理没有绝对标准,最好采取 市场比较法 ： 如果周边的楼盘价格都在上涨,甚至整个楼市都在上涨,买家对同一个物业的价格接受程度也在提高。 100万元肯定买不到什么中心城区的好房子。 一位中介人士介绍说, 以天河为例,必须往员村以东那片去找找,或者能买到。
如果买二手房的话,可以考虑老城区的房改房。 一个满堂红中介介绍说,在荔湾、越秀老区,虽然大多数是楼梯楼的房改房,但是租赁回报不低,只是楼价上涨空间肯定不如新的电梯楼。不过瞿中奇认为,目前购买的群体多为考虑学位的家长,而并非纯粹以收租为目的的投资者。
从回报角度考虑投资物业,瞿中奇认为投资者要确定自己是什么类型的投资者,对于普通理财型买家来说,纯粹只为 闲钱找地方花 ,对于未来楼市能升多少不精确,所以一般只要有大概印象认为 抵 就可以。而对于想长期持有出租的买家来说,不一定能从回报率角度精确计算,但是往往从租金是否能维持月供来判断。对于明确投资期限的投资者来说,则要计算清楚期限内能否获得希望的回报。