存量房贷利率降了，股市涨了，还要提前还房贷吗？

最近几个好消息让人备感振奋。一边是现有房贷利率的下调，另一边是股票基金行情的回升，真的感觉终于有转机了。

然而，面临这个利好的市场环境，许多人又陷入了新的困惑：究竟是提前还房贷，还是选择将闲置资金用于其他理财投资？

一、房贷利率降了，还要提前还贷吗？

根据最新政策，10月31日前，现有房贷利率将统一调整至LPR减30BP，但下调后的利率不能低于新发放房贷利率的最低限度。具体来说，就是统一调整至LPR减30BP。

国有六大行已经宣布，在10月12日前会公布具体操作细则，届时无需自行申请，银行将批量进行调整。

调整后能省多少钱呢？举个例子，贷款100万元，30年等额本息还款模式，初始利率为LPR加55BP，即4.4%，月供为5008元。调整后的利率为LPR减30BP，即3.55%，新月供为4518元，每月少还489元。

那么，是否还要提前还贷？最关键的还是你的投资回报能否覆盖掉房贷利率。现在银行五年期定存利率不到2%，而理财产品也不再保本。如果你的投资年化收益能超过5%，那就不用急着提前还，否则建议还是提前还贷。

接下来，根据不同的贷款方式进行分析：

1. 商业贷款

假设小李在2022年以4.9%的利率贷款100万元买房，贷30年等额本息，月供5307元，总还款金额为191万元。如果现在有20万元提前还贷，选择减少月供，每月月供降至4千多元，总计可省16.7万元利息；如果选择缩短还款年限，月供不变，贷款年限缩短至18年，则总计少还41.3万利息。

2. 公积金贷款

目前，五年以上公积金贷款利率为2.85%。而现在许多城市新发商业贷款利率已降至2字头，因此公积金贷款利率可能还会下调至2.85%以下。对于大多数人而言，通过低风险理财产品来覆盖这一利率并不难。假如公积金贷款的月还款金额还能被公积金账户覆盖，那就不需要提前还。

3. 组合贷款

对于组合贷款，建议先提前偿还商业贷款部分，公积金贷款部分可以暂时不急。

二、提前还贷，越往后越不划算？

无论是等额本息还是等额本金，还款越早，省的利息越多。提前还款没有最佳时间点，只要有多余闲钱，提前还贷总是划算的。

如果家庭收入稳定、月供无压力，可以选择缩短还款期限，这样节省的利息最多；若月供有压力，可选择减少月供而不变还款期限，即可减轻经济负担。

三、闲钱是否可以用来投资收益更高的产品？

总体来说，提前还贷是一种稳妥的投资选择，特别是在当前低风险投资收益较低的环境下。5年期定存利率已经跌至1.8%，5年期国债不到2.3%。如果是公积金贷款，并且公积金账户的钱足以覆盖月还款，手里还有一笔闲钱，可以考虑买一份分红险。目前分红险的预定利率为2.5%，10月之后会降至2%。

40岁女性为例，一次性投入100万元分红险，10年后收益显著高于定存，且分红收益有望达到或超过3.5%。

四、总结

提前还贷能节省大量利息，但还需综合考虑个人收入、未来现金流及投资能力。在经济形势不明朗的背景下，保障现金流尤为重要。

如需了解更多理财方式，请咨询专业规划师。

需要提醒大家的是，保险产品可能会有更新，已其官方渠道公布的信息为准。