房地产市场的混乱

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从数字表面来看，房产大鳄今年过得还不错。年关将至，对于上市房企而言，冲业绩的压力迫在眉睫。
　　财报显示，今年前9个月万科销售面积841.2万平方米，销售额970.8亿元人民币，同比均增长35%以上。保利前9个月销售额为572.75亿元人民币，同比大增38%。
　　从现金流来看，截至三季度末，万科手中控制的货币资金高达339亿元人民币，比调控严厉的2008年三季度末多出140亿元人民币；保利地产拥有货币资金220亿元人民币，比年初增加近30亿元人民币。中海可动用的现金约为172.4亿港元。
　　一位上市房企的营销总监坦言，“今年公司的销售目标定得不高，现在已经完成了。所以基调仍以观望为主。”这一波调控，大型房地产企业率先降价，而且集中在二三线城市。
　　克而瑞分析师杨晨青介绍，年初开始，万科、保利、恒大已经在降价了，恒大优惠幅度最大。 不难看到，恒大的项目基本在二三线甚至四线城市。财报显示，恒大2011年前三季度基本完成年初设定的销售目标。
　　据媒体报道，重庆、杭州等地的楼盘眼下最高降幅超30%，其中包括中海、龙湖、和记黄埔、招商、保利等大企业。和记黄埔在重庆的项目珊瑚水岸由15800元人民币/平方米降到10800元人民币/平方米，降幅32%；中海地产在杭州的紫藤苑正全力促销最后一批房源：136平方米精装修的大户型房源均价从国庆前的每平方米1.7万元人民币调整到目前的1.2万元人民币，降幅接近30%。
　　疑惑的是，龙湖、中海等企业把降价的战线拉到了上海这样的一线城市。而这两个企业财报的账面上都是不缺钱的。 一位业内人士称，按前三季度713亿港元的销售进度，中海完成800亿港元的销售目标几无悬念，其有意调整年度销售目标至900亿港元。而中海在上海的销售目标完成率不足20%。至于龙湖，战线此前一直偏向西南，降价是为布局华东而作准备。
　　易居11月5日发布的报告显示，上海真正降价15%～20%以上的项目只有5-10个楼盘，而上海目前活跃楼盘总数200-300个，占比不超过5%。
　　“房价高、降价少的一线城市，不会是企业跑量的好地方。”杨晨青认为。“一线城市豪宅降了卖不动，（上海闵行）星河湾降了也没有带来成交。”一位上市企业营销总监如是说。“一线城市的楼盘价格不动，完成销售目标有压力了，二三线城市价格考虑松动。”一位上市企业高管向早报记者如是表示。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，大型房企率先降价搅浑了市场，中小房企将更困惑，如果跟风降价，争不过大企业；若不降价，或面临资金链和市场份额的双重施压问题。
　　据新华社报道，一些中小房企的资金链捉襟见肘，另外一些中小房企正在悄无声息地消失。一些项目用围挡遮住、或者依然在施工，其实它们换了主人。上海联合产权交易所提供的最新市场情况显示，在最近的一周内，房地产业再次成为上海产权市场周成交额和新推挂牌项目金额最高的行业：一周成交3宗，成交金额合计达到12.66亿元。
　　据北京中原地产统计分析，今年前10个月，楼市股权变动频繁，成规模的股权交易数量累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年84宗165.25亿元的交易规模。
　　一位开发商称，现在的利润分两块——竣工交房和项目转让。而小房企若真的要死了，降价也不一定管用。某大型上市国企开发商透露，现在现金流还有20多亿元人民币，回款速度比往年慢50%至60%。上述人士还透露，“保障房压了20亿元（人民币），现在建好了卖给谁都不知道，我们的资金算被冻结。” “计划拿出一部分资金，做PE，投到绿色低碳等房地产链行业。”上述人士还说。
　　11月3日，瑞安建业有限公司（00983.HK）称，瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称，董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现，故决定不参与此次买地。这是继上海证大（00755.HK）宣布拟以最高95.7亿元出售其上海外滩国际金融服务中心8-1地块项目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。
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