南宁市调整住房公积金贷款有关政策的解读

为支持住房公积金缴存职工自住和改善性住房需求，落实差别化调控政策，经我市住房公积金管理委员会审议通过了《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》（以下简称《通知》），现将《通知》政策内容解读如下：

一、本次住房公积金贷款政策的背景和依据是什么？

答：本次政策调整之前，执行的《南宁住房公积金管理委员会关于阶段性调整住房公积金贷款及提取政策的通知》（南金管〔2017〕2号）暂停了第二套及第二次住房公积金贷款，这一阶段性调整政策的出台是响应当时南宁市房地产政策调控要求，有效遏止当时南宁市商品住房销售价格过快上涨的趋势。该次调整后住房公积金贷款仅支持首套及首次刚需住房需求，对广大有改善性住房需求的缴存职工来讲，公积金贷款需求无法得到满足。

今年初发生的新冠肺炎疫情对我市房地产业产生一定影响，为减轻新冠肺炎疫情对我市房地产市场造成的影响，进一步提高我市住房公积金使用效率，加大住房公积金对缴存职工购买改善性住房的支持力度，坚决遏制投机炒房行为，促进我市房地产市场平稳健康发展，出台本次政策调整。此次调整是按照坚持调控力度不放松，并且要保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性的原则定位。建立住房公积金制度的宗旨是为了解决和改善中低收入家庭的住房需求，对职工个人及家庭购买首套住房的刚性需求应予以优先支持。此次政策调整没有涉及购买首套及首次申请公积金贷款的职工，依旧是维持首套及首次贷款可以按最高贷款额度60万元以及最低首付比例20%的条件进行申请，优先满足住房的基本居住功能和刚性需求，在此基础上，差异化满足改善型住房贷款需求。

二、本《通知》的政策调整中涉及的住房面积的限定，依据是什么？

答：（一）对所拥有的首套住房面积限定在120平方米（含）以内。中央相关文件中明确了对中低收入群体住房需求予以支持，将开发建设90平方米以下中小户型住房作为重点支持方向。在本《通知》征求意见的过程中，收到反馈意见，建议修改为120平方米，结合南宁市的实际情况，《通知》制定过程中采纳了这些意见放宽90平方米标准至120平方米。

（二）对二套或二次使用公积金贷款的房屋面积限定在144平方米（含）以内。根据相关文件明确的南宁市对于普通住房的定义：“1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下”。实际中，我市除别墅除外，基本普通住宅小区容积率都大于1.0，且为便于我管理中心实际业务操作，将普通住宅定义为144平方米（含）以内而不考虑实际成交价格是否同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

三、购买第二套房使用公积金贷款的前提条件有哪些？

答：根据《通知》第一条内容，职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。允许购买第二套房使用住房公积金的前提条件是对两套住房的购房面积都做出了限制，如果已经拥有的第一套住房面积大于120平方米或购买的第二套住房面积超过144平方米，这两种情况都不能使用住房公积金贷款。

四、目前第一套住房正处于住房公积金贷款还款期，打算购买第二套住房，是否可以再次申请使用？

答：根据《通知》第二条内容，职工个人及家庭如已经使用一次住房公积金贷款的，须结清后才能再次申请，因此，处于第一次住房公积金贷款还款期的情况不能再次使用住房公积金贷款。

五、第一套住房使用过公积金贷款购买，且面积超过了120平方米，但目前已出售，个人及家庭属于无房状态，这样的情况可以申请第二次使用公积金贷款吗？

答：如果再次购房面积不超过144平方米的，可以申请使用。根据《通知》第二条，目前属于无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。

六、如何理解房屋套数和公积金贷款次数？

答：关于住房套数的认定标准，是指职工个人及家庭在申请住房公积金贷款时，在南宁市行政区域范围内（含五县）拥有的自住住房套数（不含已卖出、已赠与、已析产的)。即借款申请人本人及配偶双方目前在南宁市行政区域范围内所拥有的房屋套数，在申请贷款时，已经出售、赠与他人的住房及通过析产方式给予他人的住房不计入房屋套数。

关于住房公积金贷款次数的认定标准，是指职工个人及家庭在全国范围内使用过的住房公积金贷款次数。即借款申请人本人及配偶双方在全国范围内使用过的住房公积金贷款次数。例如，借款人及配偶婚前各申请了一次住房公积金贷款，那么婚后借款人家庭即已认定使用了两次住房公积金贷款，即使借款人家庭将两套已经使用过住房公积金贷款的房屋卖掉，也不能再申请第三次住房公积金贷款。

七、如何理解购买危旧房改造住房申请公积金贷款可以不受住房面积、住房套数限制？

答：根据全国住房城乡建设工作会议的相关要求，为了支持职工积极参与危旧房改造住房建设，推进我市危旧房改造建设进程，对于购买危旧房改造住房的职工个人和家庭第二次使用公积金贷款或购买第二套改善性住房时予以支持。具体分为两种情形：购买危旧房改造住房还建项目申请住房公积金贷款的职工（还建住房），可以不受住房面积及住房套数的限制；购买危旧房改造住房非还建项目申请住房公积金贷款的职工（非还建住房）不受住房面积限制；但无论何种情况，对已使用过两次住房公积金贷款的职工家庭都不允许申请第三次住房公积金贷款。

八、对比首套首次住房公积金贷款和二套、二次住房公积金贷款的首付比例、贷款利率、贷款金额及月还款额的要求分别是什么？

答：首套首次公积金贷款首付款比例应不低于20%，贷款利率5年以上为3.25%，最高贷款金额为60万元，月还款额应不低于家庭收入的25%；二套及二次公积金贷款首付款比例应不低于40%，贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍即贷款5年以上的为3.575%，最高贷款金额为50万元，月还款额应不低于家庭收入的35%。

需要注意的是，具体首付款金额、贷款额度及月还款额还要根据借款申请人年龄、信用状况、家庭收入负债情况综合评定。

南宁住房公积金管理中心

2020年2月23日