大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则

大房金管发[2018]5号

大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则

第一条为规范个人住房公积金贷款（以下称“公积金贷款”）管理，确保公积金贷款安全，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法》(大房金管发〔2018〕3号，以下简称《办法》)，制定本实施细则。

第二条《办法》第三条所称代办银行指中国工商银行股

份有限公司大连市分行、中国建设银行股份有限公司大连市分行、交通银行股份有限公司大连分行。

所称办事处指市公积金中心所属办事处：

（一）抵押房屋坐落在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区的：商品房纯公积金贷款在上述各办事处均可办理；商品房组合贷款在组合银行所在办事处办理；其他类型贷款，在抵押房屋所在区办事处办理。

（二）抵押房屋坐落在金州新区、保税区、旅顺口区、普湾新区、长兴岛经济区、花园口经济区、普兰店区、瓦房店市、庄河市、长海县范围内的，由抵押房屋所在地办事处（或网点）办理。

第三条借款人（含共同申请人，下同）是指符合《办法》规定的公积金贷款条件的职工。

（一）《办法》第四条第（二）款是指借款人设立个人住房公积金账户须满90天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金3个月以上。借款人的住房公积金账户处于封存、冻结、销户等非正常状态或连续欠缴超过65天（含65天）的，不予贷款。

（二）《办法》第四条第（四）款，借款人之间、购房人之间、借款人与购房人之间必须同时满足以下条件：

1、同一笔公积金贷款的借款人不得超过两人，如借款人为两人，借款人之间应为配偶或父（母）子（女）关系；

2、借款人与购房人不是同一人的，应为配偶或父（母）子（女）关系；

3、借款人与贷款所购房屋的原所有权人之间不能为本人或

配偶关系。

借款人办理组合贷款之公积金贷款的借款人与商业贷款的借款人可不为同一人，但与商业贷款的借款人之一应为本人、配偶或父（母）子（女）关系。

借款人、购房人、抵押人（含配偶，下同）应具有完全民事行为能力。

借款人应自商品房买卖合同登记备案（存量房及自建房取得房屋产权证、无房屋所有权房及房改房签订买卖合同、回迁房签订投资代建协议、互换房互换行为完成取得不动产权证、置换房购买加入置换交易平台的抵押房屋的行为）发生之日起一年以内向市公积金中心申请公积金贷款。

子女可以以自己名义为已退休父母申请一次公积金贷款，且不占用子女的公积金贷款额度，但需同时满足以下条件：1、父母双方均已退休，以父母的名义购买自住住房；2、父母一方或双方退休前在本市缴存住房公积金；3、父母双方均未办理过公积金贷款（含异地贷款、贴息贷款等）；4、一个家庭只能办理一次此类公积金贷款；5、一个家庭只能一个子女申请一次单人公积金贷款。

（三）《办法》第四条第（五）款是指借款人及配偶申请公积金贷款时收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良贷款记录或不良信用记录。

不良贷款记录或不良信用记录主要指：

1、贷款存在以下情况

（1）当前存在逾期；

（2）单笔贷款近2年内存在连续逾期超过4期记录（含担保人代还）或累计逾期超过6期记录（含担保人代还）；

（3）多笔贷款近5年内存在累计逾期合计超过18期记录（含担保人代还）；

（4）贷款存在展期（延期）或以资抵债等记录；

（5）贷款账户五级分类为可疑或损失。

2、贷记卡存在以下情况

（1）当前存在逾期；

（2）单张贷记卡近2年内存在未还最低还款额次数连续超过4期记录（含卡费、年费）或累计超过6期记录（含卡费、年费）；

（3）多张贷记卡近5年内存在未还最低还款额累计次数超过18期记录（含卡费、年费）；

（4）贷记卡账户状态为呆账、冻结、止付且当前有欠款。

3、准贷记卡存在以下情况

（1）5年内存在透支180天以上未还记录（含卡费、年费）；

（2）准贷记卡账户状态为呆账、冻结、止付且当前有欠款。

4、存在其他情况

（1）存在因信用不良被起诉的记录；

（2）有住房公积金骗提、骗贷的记录；

（3）列入失信被执行人名单；

（4）其他不良贷款记录或不良信用记录。

具有偿还贷款的能力主要指：

1、借款人夫妻双方无其他各类贷款余额或有贷款余额但偿还能力充分；

2、借款人夫妻双方无为他人贷款提供担保或有被担保贷款余额但担保能力充分；

3、没有其他影响偿还贷款能力的情况。

办事处成立由办事处主任、个贷科科长、筹资科科长、会计科科长组成的审贷小组，对信用不良或偿还贷款能力不足的贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况进行综合分析，决定是否同意贷款，确定贷款额度、贷款期限及还款保障方式。贷款申请人提供的证明材料包括社保缴纳证明、个人所得税证明、收入证明、房产证明、资产证明、存款证明、工资银行流水、贷款合同、还款明细等。

（四）《办法》第四条第（六）款所称规定比例是指：

1、借款人办理首套房贷款的，自筹资金比例按以下情况区分确定：

（1）购买商品房的，自筹资金比例不低于房款总额的30%，但建筑面积90平方米以内的，自筹资金比例可降至20%；

（2）购买房改房的，自筹资金比例不低于房款总额的30%；

（3）购买存量房的，自筹资金比例不低于房屋交易价与评估价较低值的40%（组合贷款的评估价以市公积金中心审核的评估价为准，下同），但所购房屋建筑面积在90平方米以内且房龄在5年以内的，自筹资金比例可降至30%；

（4）购买无所有权住房、置换房屋的，自筹资金比例不低于房屋交易价与评估价较低值的40%；

（5）自建住房的，自筹资金比例不低于评估价的40%；

（6）回迁房屋的，自筹资金比例不低于抵押房屋评估价的40%，且贷款额度不超过回迁安置房增加房款金额;

（7）互换房屋的，自筹资金比例不低于抵押房屋评估价的40%。

2、借款人办理二套房贷款的，自筹资金比例不低于房款总额的60%。

3、借款人办理三套房贷款的，不予受理。

4、公积金贷款的住房套数按借款人家庭未还清的个人住房贷款情况确定。通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统等查询和认定，借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款；只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款；有两笔以上尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。

商业贷款已还清但征信记录未更新的，贷款申请人需提供银行出具的贷款结清证明、商业贷款合同、抵押注销证明。

尚未还清的个人住房贷款记录不包括子女为已退休父母办理的不占用子女额度的贷款及借款人配偶的房改房贷款。

（五）《办法》第四条第（七）款，用于抵押的房屋，应权属明晰，且不影响市公积金中心实现抵押权。

第四条《办法》第五条包括的贷款类型分别简称为：

（一）商品房贷款。商品房指由房地产开发企业开发建设并出售的住房。

（二）存量房贷款。存量房指已被购买并取得房屋不动产权证的国有土地上的住房。

（三）房改房贷款。房改房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策购买的已建公有住房。

（四）无房屋所有权住房贷款。无房屋所有权住房指坐落在部队土地上无法办理国有土地房屋产权证书的住房，且该住房须为首次交易住房。

（五）自建房贷款。自建房指在国有土地上个人按照相关部门审批要求投资建造的住房。

（六）回迁房贷款。回迁房指国有土地上住房因国家、省、市规划建设需要被拆迁，以回迁安置的方式，个人通过增加投资获得的住房，且原被拆迁住房无尚未还清贷款。

（七）互换产权房贷款。互换产权房指购房人以互换方式购买并取得不动产权证的国有土地上的住房。

（八）置换房屋贷款。置换房指购房人通过房屋置换方式购买的加入置换交易平台的国有土地上的抵押住房。

购买商品房的，市公积金中心需对房地产开发项目进行考察，对房地产开发企业及其提供的相关材料进行审查，与房地产开发企业签订《个人住房公积金贷款合作协议》（以下简称《合作协议》）后，借款人方可申请办理商品房贷款。

第二十三条借款人须以自有、共有或第三者所有的房屋

以及其他具有所有权的资产作为借款的抵押物或质物。借款人

到期不能偿还公积金贷款本息的，市公积金中心有权依法处置抵押物或质物。有贷款保险（担保）的，市公积金中心有权要求保险（担保）公司承担偿还公积金贷款本息的连带责任。同时，市公积金中心协助保险（担保）公司依法处置抵押物或质物，或直接将抵押权或质权转移给保险（担保）公司。

第二十四条本实施细则所称的以上、以内包括本数；所

称的以下、以外不包括本数。

第二十五条本实施细则自2018年7月10日起施行。《个人住房公积金贷款管理办法实施细则》（大房金发[2015]97号）同时废止。

市公积金中心与房地产开发企业签订《合作协议》前，办事处需实地考察确认房地产开发项目申报的楼栋主体工程已封顶，审查房地产开发企业法人营业执照副本、房地产开发企业资质证书、与国土房屋局监管账户一致的银行账户开户许可证（或开户申请表、开立银行账户结算书）、项目中标通知书（或土地成交确认书、土地出让合同，如土地中标单位与项目开发单位不一致，需提供相关证明材料）、国有土地使用证（或土地使用权不动产权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等材料的真实性和有效性，并了解房地产开发项目的投资情况。《合作协议》有效期2年。

协议到期后，房地产开发企业可申请续签。续签前，办事处审查房地产开发企业营业执照副本、房地产开发企业资质证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、楼盘房屋不动产权证等材料的真实性和有效性。新签协议到期后1年内申请续签，提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的，续签协议有效期最长期限为1年且不超过新签协议到期后的第12个月。1年后申请续签的，该项目需通过初始登记，需提供楼盘房屋不动产权证，续签期限可为1年以上，但不超过2年。在新签协议到期1年内已通过初始登记，需提供楼盘房屋不动产权证，续签期限可为1年以上，但不超过2年。

合作协议有效期内，房地产开发企业可以续签栋号、变更收款银行账号、变更企业名称。续签栋号的，市公积金中心需实地考察续签栋号的楼栋主体工程进度已完成封顶，审查续签楼栋的国有土地使用证（或土地使用权不动产权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、通过初始登记的楼盘房屋不动产权证等材料。新签合作协议有效期内的，续签栋号不需提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。续签协议有效期在新签合作协议到期后1年内的，续签栋号不需提供通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。续签协议有效期在新签合作协议到期后1年后的，续签栋号需提供通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。

变更收款银行账号的，房地产开发企业需提供变更申请、

介绍信、变更后的与国土房屋局监管账户一致的银行账户开户许可证（或银行开户申请表、开立银行账户结算书）。

变更企业名称的，房地产开发企业需提供变更申请、介绍信、工商变更登记核准（备案）通知书及变更后的营业执照副本。

新签、续签《合作协议》、续签栋号及信息变更实行属地化分级审批制度。由房地产开发项目所在地办事处现场考察后提出初审意见，个人住房贷款处审核申报材料及房地产开发企业信用情况。新签、续签《合作协议》需报市公积金中心分管副主任、主任审批。

与市公积金中心合作的房地产开发企业或房地产开发项目出现或即将出现影响公积金贷款资金安全等重大不利情况的，市公积金中心可单方自行中止或终止与房地产开发企业的合作。

第五条《办法》第六条至第八条关于公积金贷款程序的规定中，市公积金中心办事处在进行公积金贷款审查时，前台柜员须与借款人及配偶、购房人、抵押人面谈，甄别购房行为的真实性，并根据不同购房类型，分别按以下程序办理：

（一）商品房贷款

1、受理：借款人及配偶可通过线上或前台两种途径提出贷款申请，授权市公积金中心为贷款审批、贷后管理查询借款人及配偶征信记录，并同意将公积金贷款的还款记录上传人民银行征信系统。市公积金中心审核通过后，借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿（若借款人之间为父母子女关系或借款人与购房人之间为父母子女关系的，如子女与父母不在同一户口簿上，可提供出生证明或独生子女证。外国人、享有外国永久居留权的华侨、港澳台居民可不提供，下同）、身份证（外国人、享有外国永久居留权的华侨、港澳台居民提供护照、永久居留证明、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等，均应处于有效期内，下同）、婚姻状况证明（借款人、抵押人已婚的，需提供结婚证；未婚的，需提供单身声明；离婚的，需提供单身声明、离婚证或法院出具的生效离婚判决书（初级法院一审判决的，须有判决生效证明,下同）或调解书；丧偶的，需提供单身声明、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书或注明丧偶、配偶死亡的户口簿；港澳台居民的，提供经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）有限公司、海峡交流基金会认证的婚姻状况证明材料或声明；婚姻状况证明或声明如为非中文，需翻译公证；婚姻状况证明或声明上证件号码与所持证件如不一致，需提供经大使馆、领事馆、中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）有限公司、海峡交流基金会等部门认证为同一人的声明。房地产管理部门如有特殊要求，需按其要求提供有关材料，下同）、经不动产登记中心登记备案的商品房买卖合同、预交房款发票等材料原件（线上申请贷款的，需提供材料电子影像，下同），与贷款审批业务有关的其他必要材料（下同）；市公积金中心审核后返还原件。按照不动产登记中心要求提供办理抵押登记手续所需材料（必要时留存原件）。

申请缩短借款期限的，借款人应提前部分还款。

申请延长借款期限的，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、失业证、街道出具的家庭生活困难证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等材料，延长后的借款期限不得违反《办法》第十一条及本实施细则第九条的规定。

抵押借款合同变更需按不动产登记中心要求办理相应的变更手续。

第二十一条出现《办法》第二十六条规定情形的，将根

据《贷款通则》（中国人民银行1996年6月28日颁布）有关规定，除提前收回全部公积金贷款已支付保费及应收利息外，对逾期或挪用部分的公积金贷款按中国人民银行有关规定加收罚息，罚息利率为抵押借款合同中约定的同档次利率的50%。

第二十二条抵押借款合同签订、变更，需经借款人及配偶、抵押人到场签字并按捺指印。指印应为食指指印、印迹清晰。

借款人、借款人配偶、抵押人不能亲自到场办理公积金贷款相关手续的，除变更借款人、变更抵押人、变更抵押物业务外，可由受托人持经公证的《授权委托书》代为办理。如委托人在国外的，需提供中国驻当地大使馆或领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能提供委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。

因离婚办理借款人、抵押人变更，离婚协议、离婚判决书、离婚调解书或财产债务分割公证书明确公积金贷款及所购房屋归属一方的，该方可单独办理所有贷款手续。

第十五条公积金贷款的偿还顺序为：罚息、利息、已支付保费。

第十六条借款人不可撤销地授权市公积金中心自第一个约定还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款，其配偶也可以委托市公积金中心按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款。划款顺序为：借款人住房公积金、配偶住房公积金、借款人个人银行结算账户资金。

第十七条购买商品房、存量房、房改房、自建房、互换

产权房、置换房的，借款人应以购、建房屋提供抵押担保；购买无房屋所有权住房、回迁房，应以自有、共有或第三者所有的房屋提供抵押担保。借款人应以上述房屋价值全额为公积金贷款提供抵押担保。

第十八条借款人提供的抵押房屋应不在动迁公告范围内。因城市建设需要，已抵押的房屋被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知市公积金中心；若抵押人选择货币补偿方式，应以拆迁补偿款提前偿还剩余公积金贷款已支付保费及应还利息，拆迁补偿款不足以偿还剩余公积金贷款已支付保费及应还利息的，借款人应重新提供市公积金中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款已支付保费及应还利息；若抵押人选择产权调换安置方式，借款人应重新提供市公积金中心认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款已支付保费及应还利息。

第十九条为保证评估价值的真实性，借款人对抵押房屋进行评估，应提供经招标确定的房地产评估机构出具的评估报告。评估费用由借款人承担，评估报告正本由市公积金中心保管。

第二十条抵押借款合同变更包括借款人变更、抵押人变更、抵押物变更、借款期限变更。

（一）借款人变更。借款合同履行期间，借款人出现离婚、

死亡等情形，经市公积金中心审核同意，可以变更借款人。变更后的借款归属人应与房屋归属人一致。

因离婚变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、离婚证、或法院出具的生效离婚判决书（调解书）、当事人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明（贷款有担保或保险的须出具，下同）。离婚协议、法院离婚判决书、法院离婚调解书未明确记载贷款及贷款所购房屋归属，双方不能同时到场的，需提供房屋及债务分割协议公证书；双方可以同时到场的，需当面共同签订贷款及贷款所购房屋归属的协议。变更后的借款人原则上应符合公积金贷款条件，根据贷款审核规定计算的贷款额度（贷款额度不受公积金账户存储余额倍数限制）应大于或等于实际贷款余额。贷款额度小于实际贷款余额的，差额部分需办理提前部分还款。

因死亡变更借款人，需提供《变更个人住房公积金借款合

同申请表》、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书、经公证的房屋继承证明、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。

申请人持上述材料向贷款所在办事处提出申请，由办事处对变更后的借款人的还款能力、信用情况进行综合评价，经市公积金中心审核同意后，签订借款变更合同。