养老地产困境重重需摸索适合的盈利模式

令开发商纠结的运营模式

当开发商们意识到，以养老为主题的长期持有运营地产模式，将会成为一次大展宏图的机遇时，很多问题也会出现，如相伴而生。甚至有开发商说，在运营方式缺乏借鉴的情况下，开发养老地产项目就是在赌未来。

缺乏政策支持也是一方面原因。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏使从事养老地产的开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。某开发商向记者表示。

据该开发商介绍，业内在讨论养老地产的前景时，主要是纠结于持有型经营的问题，也就是如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅五六年时光，除个别大型央企外，具备雄厚实力的开发商仍是凤毛麟角，而开发过程的现金流增速才是国内房地产企业的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择，很难考虑长期持有经营。

更令开发商担忧的，则是我国几百年来形成的家族养老传统。国外十分普遍的高端养老模式一直未在我国产生，根本原因是受到养老观念的束缚。市场的培育尚需时日。

养老地产这种长期运营模式，与房地产开发以往的短期盈利模式天然不符。一旦开发商投入这种项目，面临的将是5年、10年甚至更长时间的运营周期，此中可能需要不断地在设施和服务上进行更新投入，这并不是所有人都玩得起的。该开发商对记者说。

但是，房地产市场必然会细分，企业面临必然的经营选择。在这种情况下，养老地产是一个不错的契机，甚至是我们需要去主动培育的一个市场。甚至可以说，我们是在赌未来。这也是为什么我们在项目中不断提高养老设施的比例，可以说能想到的、想不到的，我们都在积极地引进，然后根据市场实际情况进行组织，摸索最适合当地的盈利模式。

困境重重下的养老地产

就记者了解，即将到来的老龄化社会，让养老地产的发展似乎成为必然。但是，我国目前无论是市场环境，还是政策、标准的配套，都难以支撑养老地产的全速发展。更有甚者，养老地产在很多项目中成为了开发商争取优惠政策、方便项目拿地的一种手段。到了项目后期，项目完全去养老化，与普通房地产开发项目毫无异处。

在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

同时，作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

就记者所知，在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭、以租换租等形式，但我国目前尚未有成功案例。目前，国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，使用期限到期后开发商会收回，但实践证明这种出售使用权的方式并不成功。

此外，由于养老地产项目大多位于城市周边地区，用地性质很可能为50年限的公共设施建设用地，在通常年投资回报不过10%的情况下，养老地产项目很可能天然短命。加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往快速回收资金的房地产企业来说，从根本上缺乏成熟的操作经验。

这些困难的存在正是业内很多开发商都在谈养老地产，却很少真正介入项目开发的重要原因。有开发商对记者坦言：养老地产本身就是一个长期持有、长期经营的模式，不同于以往那种拿地、盖房、售楼的一锤子买卖。