老龄化“以房养老”的坎坷

发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。

北京市老龄办正在对“以房养老”进行论证研究，比如针对企业的鼓励措施。打破沉默，应对老龄化“以房养老”即“反向住房抵押贷款”，也就是“倒按揭”，指房屋产权所有者将房子抵押给银行、保险公司等金融机构；后者经过综合评估，定期给房主发放固定数额资金。房主过世后，其房产将被出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。这种做法被许多发达国家采用，比如美国、加拿大、新加坡等，补充完善了社会保障体系。几年前，京沪两地尝试过“吃螃蟹”，最终都不了了之。2007年，北京石景山区某机构率先试点“养老房屋银行”，通过房屋租赁方式提供养老服务，但项目推出后少人问津，没多久即遭“搁浅”。

同年，上海市公积金管理中心试行“以房养老”模式，由于达标的申请人太少，最终停办了这项业务。现在，首都打破沉默，正式将“以房养老”摆上台面，是为了应对老龄化程度的加剧。据新近的人口普查数据统计，目前我国60周岁以上的老人有1.78亿。以北京为例，“十二五”时期，老年人口将以年均17万的数量增长，到2015年，户籍人口中60周岁及以上的老年人口将达到320万，占户籍人口的23%。走出失败，要过不少坎在我国，“以房养老”模式之所以遭遇水土不服，究其根源，在于政策环境与传统观念的“中外有别”。房屋产权70年被视为最大障碍。虽说2007年出台的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但续期是否“无偿”？如果不是，那么费用多少？种种不确定的政策因素，增加了房屋抵押的风险，降低了金融机构的热情。

与国外成熟的房地产市场不同，我国现阶段的房地产发展存在不少弊病。如中央财经大学保险系教授郝演苏所言，“当我们房地产的价格能够真实反映房地产的价值，它也能成为我们未来养老的一个选择。”今年9月，在全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会的有关负责人就表达过顾虑，“如果是房价上行期，‘以房养老’的问题不大，但遇到房价下行期，可能会遇到其他问题。”古语有云，“但存方寸地，留于子孙耕。”绝大多数中国老人秉持着传统观念，将自己的财产留给子女。

将房屋抵押给保险公司？恐怕短时间内，没有谁能接受这种做法。中信之道，门槛有点高北京提出了“以房养老”试点，中信银行则推出了专门针对中老年人的借记卡，以及养老按揭业务——老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户，借款人只需按月偿还利息或部分已支付保费，贷款到期后一次性偿还剩余已支付保费。了解申请条件后，人们拥有相同的看法:中信银行的门槛有点高。除了要求养老人本人年满55周岁、贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%、银行每月实际支付养老金额不超过2万元等，特别规定申请人最好有两套或以上住房，并且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房。

对此，银行方面的解释是为了“控制风险”。应当指出的是，中信的“养老按揭”并非真正意义上的“倒按揭”，银行每月支付养老金，而贷款人须按月偿还利息或部分已支付保费。中信银行的这一举措虽存在争议，但至少丰富了人们的选择，正如看起来很美的“以房养老”，也不过是养老的一种补充形式。有专家就指出，解决养老问题的着力点，必须是加大社会保障制度改革力度，健全社会保障与医疗卫生体系，解除老年人的后顾之忧，改善他们的生活质量。