《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》解读

一、我市设定商转公贷款政策的考虑因素
《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》相关制度设计主要考虑了以下因素：
一是立足于减轻职工供房负担。推出商转公贷款制度,是从我市住房公积金制度实施的实际背景出发的。由于我市住房公积金制度全面实施较晚,2012年9月28日,我市新购房住房公积金贷款业务上线。对于之前已经使用商业性住房按揭贷款的缴存职工来说,迫切需要将商业性住房按揭贷款转为住房公积金贷款以降低供房支出。为切实减轻职工供房负担,在起草《商转公贷款规定》的过程中,我们充分借鉴了相关城市的商转公贷款政策实践经验,认真比较了各地商转公业务具体模式,也和我市商业银行、人民银行、银监部门、产权管理部门、人民法院等进行了多次深入沟通,尤其是在降低费用成本、简化流程方面大胆探索提出了多个方案。
二是与现行个人住房公积金贷款政策保持有效衔接。商转公贷款作为个人住房公积金贷款的一种特殊形式,从政策统一性、公平性出发,其申请条件、贷款额度、期限、担保方式、还款方式等基本与现行个人住房公积金贷款保持一致,只在部分地方有所差异。
二、商转公贷款的申请条件
《商转公贷款规定》中申请商转公贷款条件和《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》中公积金贷款的条件基本一致。主要增加的内容：一是申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款且该贷款尚未结清,这是开展商转公贷款的前提。二是申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意。三是申请人或者配偶都可以是申请商转公贷款住房的权利人。
三、商转公贷款的可贷额度
《商转公贷款规定》中商转公贷款可贷额度计算标准和《贷款规定》中公积金贷款可贷额度计算标准大部分保持一致,即以申请人账户余额的倍数为基础计算可贷额度,并同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过按照国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款最高额度等方面进行了要求。通过这些条件的一并要求,然后取按照这些条件计算出的低值作为可贷额度。如职工张先生按照账户余额和还贷能力计算可以贷80万,但由于其原商业性住房按揭贷款余额只有70万,加上只是个人申请只能贷50万,所以综合这些条件后,职工张先生可贷额度只能是50万。
四、商转公贷款的担保方式
和公积金贷款一样,商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式,但对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外,商转公贷款还可以以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。
职工以已取得房地产证的申请商转公贷款的住房作为抵押物的,该抵押物的抵押权人除了原商业性住房按揭贷款银行外,应当无其他抵押权人,该住房应仅为原商业性住房按揭贷款设定了抵押权；职工以已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的,抵押物应当无其他抵押权人。
五、商转公贷款的期限和利率
和公积金贷款不同的是,商转公贷款期限加上原商业性住房按揭贷款已还款期限之和不得超过30年,利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。
六、商转公贷款办理程序
《商转公贷款规定》中对办理商转公纯公积金贷款和办理商转公组合贷款的程序进行了明确。如申请商转公组合贷款的,申请人要先去原商业性住房按揭贷款银行提出提前还款申请,取得相关证明材料,再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款,之后再向公积金中心提出商转公申请。
七、商转公贷款业务办理的分段预约
商转公业务上线后需求量存在集中爆发的可能,且出现该问题须及时采取应对举措。为确保商转公业务有序办理,维护住房公积金业务办理正常秩序,我们在《商转公贷款规定》中明确商转公贷款申请必须预约,且按照职工原商业性住房按揭贷款放款时间进行分段预约。采取该做法主要是从职工基本均等享受住房公积金贷款年限考虑,原商业性住房按揭贷款放款时间越早,剩余能使用住房公积金贷款的年限越短。《商转公贷款规定》中明确首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工；原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的,职工按照所在月份分批次预约,逐月顺延。
按照上述规定,如职工张先生当初商业贷款放款时间在2010年10月,那他可以在商转公业务上线首批预约；王先生当初商业贷款放款时间在2011年1月,则他需要等首批预约完成后作为第二批预约；2011年2月的作为第三批,以此类推。