深圳市住房公积金贷款管理暂行规定

《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》起草说明
根据国务院《住房公积金管理条例》和《深圳市住房公积金管理暂行办法》,结合我市实际情况,我们拟订了《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》,现就有关问题说明如下：
一、制定《贷款规定》的必要性和迫切性
贷款是住房公积金制度的重要内容,也是住房公积金缴存职工能享受到的最大政策优惠。开展公积金贷款业务,有利于发挥住房公积金制度的住房保障作用,支持住房困难的职工解决自住住房问题。
《暂行办法》按照《条例》规定对我市住房公积金制度框架进行了明确规定,但对办理贷款业务的相关事项未作具体规定。制定《贷款规定》,有利于明确单位和职工贷款业务的办理程序、办理地点、办理相关业务需要提供的证明文件和材料以及办理方式,规范公积金贷款业务办理流程。从近期住房公积金政策宣传及受理市民咨询问题反映的情况来看,广大职工对我市公积金贷款政策甚为关注,通过多方面反映其申请贷款的迫切要求。为确保我市住房公积金业务平稳推进,满足缴存职工申请公积金贷款解决自住住房问题需要,有必要尽快出台《贷款规定》。
二、《贷款规定》的起草过程和文件出台形式
起草过程。在起草《贷款规定》的过程中,我们充分借鉴了兄弟城市的贷款相关政策实践经验,如北京、上海、苏州、天津、杭州、南京、湖州、宁波、广州、东莞、成都等,也充分考虑了我市实际情况。2011年12月底,我们将《贷款规定》向部分专家、人大代表、单位代表和职工代表征求了意见,并根据征求的意见对《贷款规定》进行了修改。
2012年1月中旬和4月中旬,市住房和建设局两次召开会议专题研究了住房公积金贷款有关政策设计问题。此后,我们将修改后的《贷款规定》向住房公积金管理委员会委员、市政府职能部门和各区政府征求意见。根据委员及有关单位提出的修改意见,我们对《贷款规定》进行了修改。现将《贷款规定》公开征求社会公众意见,下一阶段将结合收集的公众意见完善《贷款规定》。
文件出台形式。参照各地经验和我市此前住房公积金管理有关文件发布的形式,《贷款规定》拟以管委会文件发布。
三、《贷款规定》制度设计考虑的主要因素
住房公积金制度作为政策性住房金融制度,在于通过直接提高职工支付能力解决住房问题,公积金贷款制度作为该项政策性住房金融制度的重要组成部分,在研究和拟订我市住房公积金贷款具体政策时,对于相关制度设计我们始终坚持以下几点：
一是在贷款制度设计中,将住房公积金缴存、提取和贷款制度作为统一的整体考虑,在申请条件、可贷额度计算中充分考虑其有机联系。公积金贷款的资金来源于职工办理提取后的缴存余额,该资金来源不但额度有限,且随时发生动态变化,公积金贷款的发放须以保证职工的提取需求为前提。住房公积金的提取率与可贷款额度之间存在直接影响,即：提取率升高时,可贷款额降低；提取率降低时,可贷款额提高。
二是贷款制度立足于解决职工自住住房问题。主要支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房,但也兼顾缴存职工其他贷款需求,如商业贷款转公积金贷款,具体实施方案将在下一阶段制定。
三是充分考虑住房公积金缴存职工为住房公积金制度可持续发展的贡献。注重体现资金积累、互助性等因素,在可贷额度中予以考虑。
四是贷款制度考虑资金的流动性、市场变化等因素。有关条款针对资金流动性以及市场变化,设计了调整机制,为下一阶段的调整预留空间。
五是在发挥住房公积金制度这一政策性住房金融功能的同时,注重引入市场资源和机制。如引入组合贷款,可以更多地满足职工需求。
六是充分注重职工权益。相关制度设计在注重资金安全、风险控制的同时,以便民、利民为原则,从贷款申请人流程方便、受益最大予以考虑,如担保模式为采用我市住房商业贷款较为常用的抵押模式等。
四、《贷款规定》中涉及的主要内容
公积金贷款情形。《贷款规定》从申请、额度计算、贷款手续办理、后续贷款偿还、监督管理等方面对我市公积金购房贷款进行了规范。由于建造、翻建、大修本市范围内保障性住房和商品住房的情形较少,对于该类情形申请公积金贷款的,明确也可参照《贷款规定》申请公积金贷款。
考虑到公积金贷款资源有限,以及住房公积金制度的保障性属性,《贷款规定》明确公积金贷款重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房,兼顾职工其他购房需求。
公积金贷款对象。在我市缴存住房公积金的职工均可以申请公积金贷款,职工和配偶一起申请,职工的父母在本市缴存住房公积金的,职工也可以和其父母一起申请。
家庭不同代际间的扶持机制。在职工和配偶账户内的住房公积金余额较少,计算出来的可贷额度不能满足购房需求时,可以父母作为共同申请人,加上父母账户内的住房公积金余额作为可贷额度计算基数,用来提高职工的可贷额度；此外,若父母不作为共同申请人,也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的公积金贷款。
公积金贷款最高可贷额度。职工个人申请的,单笔公积金贷款最高额度为50万,职工与配偶或父母一并申请的,单笔公积金贷款最高额度为80万。单笔公积金贷款最高额度主要根据我市房价水平、住房公积金归集资金额度、周边城市和一线城市最高额度水平等因素综合考虑的。此外,需要说明的是,公积金贷款最高可贷额度属于动态调整的标准,可以根据公积金贷款业务实际运行情况以及资金情况,予以适时调整。
公积金贷款可贷额度计算标准。从控制风险和促进住房公积金积累的角度出发,我们拟根据住房公积金缴存基数、个人账户余额、占购房总价款比例和单笔最高可贷额度作为个人贷款额度核定依据。具体条件为：一是每月还贷额度不超过申请人住房公积金缴存基数的50%；二是个人账户余额的倍数；三是不高于购房总价款与首付款的差额；四是单笔贷款最高额度；最终可贷额度不高于上述四项数值。
月还贷额度不超过申请人住房公积金缴存基数的50%的标准,是根据规定的借款人住房贷款月支出不超过月收入的50%确定的。个人账户余额的倍数主要是根据不同收入人群积累一定时间后贷款支持购房的周期确定的,如夫妻双方每月缴存4000元,按照10倍的个人账户余额的倍数计算,只要连续20个月不提取即可达到80万元的最高可贷额度。
此外,《贷款规定》通过公积金贷款可贷额度建立了多积累、少提取的激励机制。《贷款规定》明确,除住房公积金可贷额度与职工账户余额挂钩外,对于职工申请公积金贷款前连续三年以上未曾有提取行为的,其可贷额度可以按照市管委会发布的相关规定提高10%。
资金流动性问题处理机制。住房公积金贷款涉及可贷款资金量与贷款需求矛盾问题,为有效应对资金的流动性、市场变化等因素,《贷款规定》设计了轮候以及可贷额度标准调整机制,有关条款中专门为下一阶段的贷款资金额度调整预留空间。
商业贷款转公积金贷款问题处理机制。我市有4000多亿商业住房贷款余额,其中有相当一部分存在商业贷款转公积金贷款需求,这是其他城市住房公积金贷款从未遇到过的。为满足不同群体公积金贷款需求,妥善应对历史遗留问题,《贷款规定》中明确了商业住房贷款转公积金贷款机制,并确定了具体实施方案的期限,即由公积金中心在《贷款规定》施行之日起一年内另行拟订实施方案,报公积金管委会批准后公布执行。
诚信管理机制。《贷款规定》明确,职工在申请住房公积金提取或个人贷款时,隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的,公积金中心可以自该行为发生之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。此外,对于经催收后仍逾期不还款和弄虚作假的,公积金中心可以将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案,并将记录提交人民银行纳入个人信用征信系统。
贷款额度及标准动态调整机制。《贷款规定》明确,住房公积金最高贷款额度、职工个人账户余额的倍数、每月还贷额占住房公积金缴存基数的比例,可以根据本市住房公积金缴存、提取和贷款情况以及国家、省和本市住房政策适时调整。
公积金贷款对资金流动性、风险管理要求极高,如不能妥善及时应对,可能出现金融挤兑后果。为确保我市公积金贷款业务平稳运行,因此,《贷款规定》中明确,职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例,由公积金中心根据国家、省、市住房政策,以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况等因素制定后公布执行,并报公积金管委会备案。
专此说明。
深圳市住房公积金管理中心
二〇一二年七月十六日