上海保障房需4000亿;社保、公积金资金可供选择

巧妇难为无米之炊,为强力推进保障房建设,各地都在寻找弥补资金缺口的有效途径,有着巨大资金池的险资,或将在政策完全突破后率先发力,成为保障房提速的关键。
上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东8月4日在“外滩法律论坛”上透露,至少需要4000亿元资金,其中包括建设投入和长期持有所需资金,才能完成上海住房保障的“十二五”规划。
按照规划,上海“十二五”期间将建设100万套、供应100万套保障房。其中2011年计划建设和筹措保障性住房1500万平方米。李东称,今年上海保障房所需资金为900亿。“上海在全国发展条件较好,但这么大的资金还是感到压力很大,困难较多。”李东说。
4000亿元的资金来源为了解决资金问题,李东透露,今年上海市区两级财政投入将不少于100亿元,其中50亿元专项用于公租房建设。但这只是确保了1/9,同时还需要吸引其他低成本资金进入。李东表示,资金、社保资金以及住房公积金是首选。
不过,保险资金显然是其中能较快推进的融资渠道。 不过,目前保险资金投资保障房规范性文件尚未出炉。中国保监会保险资金运用监管部主任孙建勇在“2011论坛”透露,今年年内将会出台相关规范性文件。
上海市金茂律师事务所执行合伙人毛惠刚表示,目前普遍开展的保险资金债权使用计划,一般设定的资金投资利率都是同期贷款基准利率的8.5~9折不等,因此符合保障房建设项目的低收益率特点,也比银行贷款具有明显的成本优势。不仅成本有优势,毛惠刚表示,保险资金的资金池也相当充足。保监会官方统计数据显示,截至今年一季度末,资产总额达到5.4万亿元,保险资金运用余额达到5.02万亿元,较年初增长6.6%。
按照规定,保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额,合计不高于公司上季度末总资产的10%,理论上,可以有超过5000亿元的保险资金投入不动产。公租房租售比可达1：100事实上,在整个保障房建设中,由于建设规模较大,且需要长期持有,只租不售,因此公租房是资金压力最大的部分。今年5月上海市副市长屠光绍曾在《经济日报》发表署名文章称,根据上海市“十二五”规划,上海计划新开工建设和筹措公租房1000万平方米,约20万套。
根据相关测算,目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。如果按照1万元/平方米测算,“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元,除去30%的资已支付保费,则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。
但一个不容忽视的现实却是,上海住房租赁市场的租售比已严重失衡,根据公租房的租金略低于市场水平的要求,即使按照低于市场水平10%来测算,公租房租金净收益率仅为3.5%左右,和目前的贷款利率有着较大的差距。不过李东也透露,上海的一些公租房项目资质很好,租售比能达到1：150,甚至有的能达到1：100,具备长期持有的条件。
毛惠刚表示,根据现有保险资金投资不动产的相关要求,保障房建设项目上还有一些法律上的因素会成为保险资金参与的障碍。目前上海的2个保险资金进入保障房项目,均是由上海城投作为担保方,北京的土地储备项目,则是以土地储备作为抵押。