高收入家庭如何购买第二套房

潘先生,36岁,月收入2万元,年奖金5万元；潘太太,35岁,月收入1.8万元,年奖金3万元。潘先生家庭目前拥有房产一套,市值180万元。家用车一辆,市值15万元。活期存款22万元,定期存款60万元,股票17万元。两人有社保,并各自购买了保额为50万包含重疾险在内的商业保险,每年交纳的保险费分别为1.2万元和1.3万元。 潘先生和潘太太每月生活支出各4000元,抚养一个6岁孩子的每月支出为2000元。房贷尚余46万元需偿还,每月偿还3400元；养车每月平均支出2000元。每年给老人的赡养费用及旅游费用等5万元。潘先生和潘太太希望孩子出国读书,并打算为他筹备100万元的大学教育费用。 孩子明年上小学,为了给孩子提供一个好的教育环境,潘先生和潘太太打算在好的学校附近购买第二套房,并看中了一套价值200万元的90平方米学区房。但目前政府对房价的调控让潘先生和潘太太很纠结,不知道是否应该出手购入。
家庭财务状况诊断
表1显示,潘先生家庭的负债占资产的比重为15.65%,表明家庭财务很安全,风险评级为低风险,正处于家庭成长期。这一阶段家庭成员的年龄都在增长,最大开支是保健医疗费、教育费用。同时,随着子女自理能力的增强,父母精力充沛,又积累了一定的工作经验和投资经验,投资能力大大增强。 从表2的家庭目前收入支出情况来看,夫妻两人的月总收入3.8万元。男方占比52.63%,女方占比47.37%。从家庭收入构成可以看到,男女双方经济地位相近,同时构成家庭经济支柱。 目前潘先生的家庭月总支出为1.54万元,其中,日常生活支出为1万元,占比64.94%；月房贷还款支出为3400元,占比22.08%。家庭日常支出占月收入比重为26.32%,低于50%,表明潘先生的家庭控制开支能力较强,家庭储蓄能力较强。 潘先生的家庭月房贷还款占月收入的比重为8.95%,低于40%,表明潘先生家庭的财务风险较低,处于较为安全的水平。
从年结余来看,潘先生的家庭每年可结余27.62万元,留存比例为51.53%,潘先生的家庭有很强的储蓄能力。 理财规划 从应急准备、长期保障、子女教育、退休养老这4个基本规划入手,为潘先生提供建议。 应急规划 潘先生家庭每月的生活费用为1万元,每月需偿还的房贷为3400元,建议潘先生家庭准备6个月的应急资金,以应对意外情况出现时6个月内的生活必需费用和房贷偿还风险。所需准备的应急资金总额为8万元,可以50%以活期存款方式保留,另外50%购买货币基金。 长期保障 潘先生的年收入为29万元,有社保,并且购买了50万元的商业保险,年交保费1.2万元。
如果按保障意外情况出现时未来5年的收入设置保额,潘先生的保险缺口为29万/年×5年-50万=95万元。再将房贷偿还风险考虑在内,潘先生的保险缺口将达到95万+23万=118万元。按保费占年收入的10%～15%测算,潘先生的年交纳保费可为2.9万～4.35万元。由于潘先生已每年交纳了1.2万元的保费,需要增加1.7万～3.15万元的保费。 潘太太的年收入为24.6万元,有社保,并且购买了50万元的商业保险,年交保费为1.3万元。
如果按保障意外情况出现时未来5年的收入设置保额,则潘太太的保险缺口为24.6万/年×5年-50万=73万元。将房贷偿还风险考虑在内,保险缺口将达到73万+23万=96万元。按保费占年收入的10%～15%来测算,潘太太的年交纳保费可为2.46万～3.69万元。由于潘太太已每年交纳了1.3万元的保费,因此需要增加1.16万～2.39万元的保费。子女教育规划一方面,潘先生家庭要为孩子的基础教育创造更好的环境,另一方面他们也希望孩子未来能实现出国留学的梦想。为了留学梦,他们计划筹备100万元的教育费用给孩子18岁时读大学所用。假设学费每年的涨幅为3%,年均投资回报率为7%,为了实现孩子出国留学的梦想,潘先生家庭可以每月做一个基金定期投资,投资金额为6345元。 养老规划 两人目前每月的生活费用总计8000元。假设通胀率为3%,则男方退休时两人每月需要的生活费用为16262元,女方退休时为14449元。由于女方退休时男方尚未退休,以女方的退休时间为基础计算养老费用的筹备。女方还将继续工作的年限是20年,这20年内要筹备的养老费用为14449×（80-55）=433.5万元（假设退休后的存款收益率与通胀率相同）。潘太太和潘先生都有社保,他们打算自行筹备上述养老费用的50%,另一半依靠社保,可通过每月定投基金的方式来进行,定投金额为每月4161元。当年均投资收益率为7%时,可实现上述目标。 二套房购买规划 潘先生希望孩子读小学前购买第二套房作为学区房,以便为孩子提供更好的教育环境。需要注意的是,第二套房测算时的利率是在现有5年期商业贷款利率6.55%基础上按1.1倍计算,同时贷款成数按4成,贷款年数按20年计算。 做好上述规划之后,潘先生家庭每月结余仍有12094元,年结余为94730元。
潘先生最迟在明年孩子入读小学前购房,如果将上述基本规划延迟1年进行,则目前的财务资源全部可投入购买第二套房的规划中。在这种情况下,按照潘先生家庭一年的收入53.6万元、留存比例51.53%计算,1年内可留存的收入为27.62万元。加上现有的资产99万元（存款+股票）1年后的价值101.97万元（收益率按3%计算）,潘先生可筹备的首付款为129.59万元。按潘先生年结余来看,每月可还款额为23017元,足以支撑购买215万元总价的房产（首付129万元,房贷86万元）。目前,潘先生看中的是200万元的学区房,完全可以实现目标。
实施策略 （1）应急资金可准备8万元,其中50%以活期形式保留,50%购买货币基金。 （2）虽然潘先生夫妇都购买了商业保险并且有社保,但相对于其家庭收入来说,仍存在风险暴露。可增加商业保险的购买,潘先生的保费增加幅度控制在1.7万～3.15万元,潘太太的保费增加幅度控制在1.16万～2.39万元。在购买第二套房后,家庭财务风险增加,更需要长期保障的提升。 （3）每个月可为孩子定投6345元,如果年均收益率达到7%,即可筹备到出国留学的费用。 （4）每个月为自己的养老生活做定投,投资金额为4161元。 （5）将上述基本规划做足之后,潘先生的剩余财务资源（存款+股票）仅能满足其购买185万元学区房的需求。潘先生既可以将买房目标重新定位于185万元左右的房产,也可将基本规划暂时推迟1年,以满足其购买200万元学区房的需求。