你是房贷一族吗？知道还款怎样选择更省钱吗

近日,一个名为《银行住房贷款竟按一年372天计息》的帖子在各大网站上流传。按照帖子上显示的数据,发帖者推算银行每个月的计息日为31天,即每年372天,帖子引起网友热议。
对此,多家银行表示,按月计息均是按照正常天数或者30天计算,不存在一年多收6至7天的可能。这个问题又引来了不少人对房贷还款技巧的讨论,怎样才能更经济更适合自己？为此,记者专访了北京银行财富中心的专业理财师赵博华。等额已支付保费可少还利息赵博华介绍说,目前房贷还款有多种方式,一些银行还在不断推出房贷还款的组合品种,适用于不同的贷款者,只要挑对了适合自己资金状况的品种,其实就是最合适的。目前,银行的个人住房贷款的还款方式主要有等额本息和等额已支付保费两种方式。等额本息是已支付保费逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。等额已支付保费是已支付保费保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。适合于有计划提前还贷。利息少的是等额已支付保费方式的还款。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月已支付保费加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多；后者又叫递减还款法,每月已支付保费相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。总体来看,等额本息是会比等额已支付保费多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准,前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款,则要多支付80040=32000元的利息。等额本息更方便在实际操作中,等额本息更利于客户的掌握,方便客户还款。
事实上有很多客户在进行比较后,还是愿意选择等额还款方式,因为这种方式月还款额固定,便于客户记忆,还款压力均衡,实际与等额已支付保费差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同,简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的已支付保费时间长,自然就要多付些利息；等额已支付保费还款法随着已支付保费的递减,自己占用银行的已支付保费时间短,利息也自然减少,并不存在自己吃亏,而银行赚取更多利息的问题。实质上,两种贷款方式没有优劣之分,只有在需求的不同时,才有不同的选择。因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息,所以适合有一定积蓄,但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额已支付保费还款法,由于贷款人已支付保费归还得快,利息就可以少付,但前期还款额度大,因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长,准备提前还款人群,。则较为有利。房贷新品种利息更合算。
据了解,除了上述两种传统的房贷方式,现在一些银行又推出了不少房贷新品种。例如,借了建设银行房贷的负翁将可以有等额递增和等额递减这两种新的还款方式可以选择,其中等额递减方式能比原来的两种方式少支付利息总额。据介绍,等额递增和等额递减还款方式,指的是负翁们可以和银行商定还款递增或递减的间隔期和额度,在初始时期按固定额度还款,此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度还款,其中间隔期至少为1个月。以一笔总额30万元、期限20年的商业房贷为例,如果商定间隔期为5个月、递减额度为30元,按现行利率水平计算,等额递减方式可以比等额本息少支付利息31018元,比等额已支付保费还款方式少支付利息1346元。这两种新还款方式最大的特点,是负翁们可以根据自己还款能力的变化,来灵活调整间隔期或累进额,从而减轻特定时间段的经济压力,或是少支付利息总额。例如,你某段时间收入增加,就可以增大累进额、缩短间隔期,这样分期还款额增多,总的利息就少付了；而如果你收入水平下降了,则可减少累进额、缩短间隔期,这样分期还款额减少,还款压力自然也就轻了。存抵贷成为近期各家银行争夺客户的主要法宝。它的主要特点是,只要在理财账户中存入闲置资金,就犹如偿还贷款的已支付保费,却无须支付提前还款的罚息。
由于按揭利息是根据贷款净结余（按揭贷款结余减去存款结余）计算,它不仅能为客户节省利息支出,还能缩短还款年期。存入理财账户的资金越多,客户就能越早结清贷款,大大缩短还款年期。由于这类房贷理财产品,都可保证客户资金的灵活性,客户可随时从账户中提取部分或全部存款,因此客户既可以省利息,又可以把握财富增值的机会。房贷省钱也要讲技巧除了选择好适合自己的房贷品种,运用一些专业的技巧也可以使负翁们省下不少钱。一些主要技巧包括房贷跳槽：实际就是转按揭,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你高折扣房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。据了解,目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。按月调息：2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。
因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,固定改浮动需要支付一定数额的违约金。公积金转账还贷：在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。