买一手房、二手房要注意什么？

① 确认五证齐全

国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：

（1）国有土地使用证

（2）建设用地规划许可证

（3）建设工程规划许可证

（4）建设工程施工许可证

（5）商品房销售（预售）许可证

这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。

② 区分订金和定金

两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。

看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。

如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。

③ 买房送面积？

在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。

这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。

④ 买房送车位？

开发商送的车位，分为产权车位和车位使用权。

产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。

一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。

① 核实房子到底是谁的？

最直接的方法就是看《房产证》，上面写的产权人是谁？

如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。

除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。

这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。

如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。

② 卖家户口迁出了吗？

原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。

在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？

③ 房子有无租约？

如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。

千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。

④ 做好交易资金托管

房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。

很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。

换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……

那么，置换房又有什么技巧呢？

1、先买还是先卖？

如果资金不足，最保险的方法是先卖后买：

先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房 ，否则很容易落得 “钱房两空”。

此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要 把口头承诺落实到合同上。

2、房子如何卖出高价？

① 打扮好看的卖相

这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。

所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。

卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。

这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？

总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。

② 利用从众心理

大家应该都听说过 “羊群效应”，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。

其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。

另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。

③ 做好形象管理

有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点， 打造良好的个人形象。

回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。

越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。

当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。

④ 想一个高大上的卖房理由

为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。

这时候，可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。

暗示这套房子会带来好运，这是一个加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。