投资房产有什么技巧？

有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。

那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？

关键 1：经济发展要好

房价的涨跌，底层逻辑还是供给和需求。

要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要 经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。

目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。

当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。

关键 2：人口不断增多

经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。

2019 年人口增长前十的城市如下：

很明显，这些城市都是经济发展比较好的。

好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。

其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。

关键 3：土地供应不足

要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：

一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。

从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。

而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。

当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。

目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。

投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。

那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。

所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。

例如下面这张图：

我们可以看到，每个地块的颜色都不一样，对于投资买房，主要看黄色和红色区域就可以了。

黄色：代表居住用地

红色：代表商业用地

如果黄色集中，且周边没什么红色，那么这是一个住宅区；如果红色比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。

大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。

不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。

因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。

避坑 1：没有学区的老破旧

老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。

这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。

避坑 2：远郊盘

郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。

除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。

避坑 3：价格过分便宜的

如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。

因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。

这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。